De Afdeling Advisering van de Raad van State heeft haar advies gepubliceerd over het wetsvoorstel ‘Wet betaalbare huur’. Zij concludeert dat het onduidelijk is of de woningzoekende geholpen is met het wetsvoorstel. Sterker nog: zij wijst op het reële risico dat het wetsvoorstel leidt tot verkoop van huurwoningen en het bouwen van minder nieuwbouwhuurwoningen.
Het wetsvoorstel wil de rechtspositie van huurders ten opzichte van verhuurders verbeteren en de huren beter betaalbaar maken voor huishoudens met een middeninkomen. Het wetsvoorstel kent twee hoofdonderdelen: huurprijsbescherming voor het middensegment en toezicht en handhaving door de overheid.
In de eerste plaats wordt de huurprijsbescherming in de sociale huursector op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel het WWS of puntenstelsel genoemd, doorgetrokken naar het middensegment. Overheidsregulering van de huurprijzen is nu beperkt tot sociale huurwoningen. Dit zijn woningen met een aanvangshuurprijs tot een bedrag van maximaal € 808,06 per maand. Woningen met een aanvangshuurprijs boven € 808,06 per maand vallen in de vrije sector. In de vrije sector geldt geen huurprijsbescherming. Als nieuwe huurder in de vrije sector betaal je regelmatig fors meer: in 2023 betaal je als nieuwe huurder voor een vrije sectorwoning gemiddeld 10,9% meer dan de vorige bewoner.
Het wetsvoorstel regelt dat de huurprijsbescherming ook gaat gelden voor de woningen in het middensegment; dat zijn alle woningen die volgens het puntenstelsel 186 of minder punten hebben. Dit staat gelijk aan een maximale maandhuur van € 1.123. Huurwoningen met meer dan 186 punten vallen buiten de huurprijsbescherming. Hiermee worden de maximale huren van woningen in een deel van de vrije huursector dus dwingend voorgeschreven.
Overigens gaat het wetsvoorstel uitsluitend gelden voor nieuwe huurovereenkomsten en grijpt dus niet in op lopende huurovereenkomsten.
In de tweede plaats regelt het wetsvoorstel dat de huurprijsbescherming op basis van het puntenstelsel in zowel het (bestaande) sociale als het (nieuwe) middensegment dwingend wordt. Dit gebeurt door de regulering van de huurprijzen voor te schrijven als een verbodsbepaling, en door de gemeenten een toezichthoudende en handhavende taak te geven. In dat kader kunnen zij sancties opleggen, zoals intrekking van de verhuurvergunning, oplegging van een last onder dwangsom of bestuursdwang, of het opleggen van een bestuurlijke boete tot maximaal € 22.500 (of € 90.000 bij recidive). Ook wordt de taak van de Huurcommissie uitgebreid, waardoor huurders daar vaker terecht kunnen bij geschillen.
Al met al een behoorlijk ingrijpend sanctiestelsel, waarbij ook maar de vraag is in hoeverre gemeenten in staat zijn om adequaat toezicht te houden en te handhaven.
De Afdeling Advisering van de Raad van State is vooralsnog weinig enthousiast over het wetsvoorstel. Zij wijst op het risico dat eigenaren van huurwoningen als gevolg van het wetsvoorstel mogelijk niet langer bereid zijn om in de huurmarkt te investeren, omdat het niet of minder rendabel zal worden. De regering motiveert volgens Afdeling Advisering niet overtuigend dat wetsvoorstel effectief is om niet alleen in betaalbare maar ook in voldoende huurwoningen te voorzien. De Afdeling Advisering wijst bovendien erop dat de regulering van de huurprijzen ingrijpt op het eigendomsrecht van woningeigenaren. Daarbij stelt zij de vraag of er wel sprake is van een gerechtvaardigde ingreep op het eigendomsrecht en adviseert zij de regering nader te motiveren dat de regulering van de middenhuur geschikt en noodzakelijk is in het licht van het eigendomsrecht.
De wens om nadere onderbouwing te leveren kan meegenomen worden in het verder gereed maken van de wet, zodat het nieuwe voorstel voorgelegd kan worden aan de Tweede Kamer. Het streven is om de nieuwe wet op 1 juli 2024 in te laten gaan, maar dit lijkt vooralsnog een optimistische datum.
Zie voor meer informatie over de mogelijkheden van een huurprijsverhoging ook de blog “Huurprijsverhogingsbeding in strijd met de Richtlijn oneerlijke bedingen?
Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen? Neem contact op met de sectie Bouw & Vastgoed. Zij helpen u graag verder.
auteur:
José de Groot
+31 (0)6 824 494 71
jdegroot@benthemgratama.nl