In de laatste jaren worden steeds meer huurbedingen getoetst aan de Richtlijn oneerlijke bedingen. Bij deze richtlijn gaat het om de vraag of in de verhouding tussen een professionele partij en een consument een beding wordt toegepast met een oneerlijk karakter. Als eenmaal is geoordeeld dat een beding uit een huurovereenkomst in strijd is met deze richtlijn, dan dient het beding buiten toepassing te worden gelaten.
In deze blog bespreek ik een een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam waarin een huurprijswijzigingsbeding vernietigd is, omdat het beding als oneerlijk werd bestempeld. Dit heeft tot gevolg dat de aanvangshuurprijs nooit gewijzigd kon worden door de verhuurder. De huurders hebben hierdoor een aanspraak op de verhuurder, in plaats van andersom.
Als de lijn van deze uitspraak gevolgd wordt, kunnen de consequenties zeer groot zijn voor verhuurders.
Bouwinvest verhuurde aan een echtpaar sinds 2005 een woning voor de (geliberaliseerde) aanvangshuurprijs van €865,00 per maand. In de huurovereenkomst was het volgende huurprijswijzigingsbeding opgenomen:
‘De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door de verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig lid II van deze bepaling, vermeerderd met maximaal 5% (van het door de verhuurder vast te stellen ophogingspercentage).’
De huurprijs was door de tijd heen verhoogd naar €1.534,75 per maand. Bouwinvest vordert in de procedure samengevat ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de huurachterstand.
De kantonrechter moet uit zichzelf toetsen of het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is in de zin van de (Europese) Richtlijn oneerlijke bedingen, omdat het echtpaar consumentenbescherming heeft. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn).
Het Hof van Justitie stelt vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen. Het beding moet:
Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is, zijn de volgende:
De rechtbank meent in het geval van het echtpaar dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is.
Als uitgangspunt is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs. In de zaak van het echtpaar is echter naast een verhoging met de inflatiecorrectie, het ook mogelijk om daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging aan te zeggen. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord, zo oordeelt de rechter.
Het gevolg van de vernietiging is dat Bouwinvest nooit een beroep heeft kunnen doen op het huurprijswijzigingsbeding en de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst dus niet is verhoogd. Dat betekent dat uit moet worden gegaan van de oorspronkelijke huurprijs van €865,00 per maand, vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot op de dag van vandaag. In plaats van een huurachterstand, is dus sprake van een voorstand, volgens de rechter. De huurder heeft dus een vordering op de verhuurder, in plaats van andersom.
Consequenties van de uitspraak
De huurprijswijzigingsbepaling komt in veel huurovereenkomsten van geliberaliseerde woonruimte voor. Indien de lijn van de rechtbank gevolgd wordt, kunnen de bedingen door de rechter vernietigd worden zonder dat de huurder een expliciet beroep hierop hoeft te doen. Het gevolg daarvan is:
Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad
Gezien deze verstrekkende gevolgen, heeft de Rechtbank Amsterdam in oktober 2023 vragen gesteld aan de Hoge Raad. De vragen gaan over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een oneerlijk huurverhogingsbeding. De vragen zijn samengevat als volgt:
Vraag 1: Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?
Vraag 2: Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?
Vraag 3: Moet de rechter in zo’n geval – ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure – zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst te veel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?
Vraag 4: Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de te veel betaalde huurverhogingen terugvordert,
Vraag 5: of is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?
Het is nog onbekend wanneer de Hoge Raad antwoord zal geven op de vragen. Houd onze site in de gaten voor relevante updates.
Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen? Neem contact op met de sectie Bouw & Vastgoed. Zij helpen u graag verder.
auteur:
José de Groot
+31 (0)6 824 494 71
jdegroot@benthemgratama.nl