Ruilverkaveling en het fenomeen titelzuivering

Wat is ruilverkaveling?

Ruilverkaveling, tegenwoordig ook wel herverkaveling genoemd, is het herverdelen van (landbouw)grond tussen grondeigenaren. Ruilverkaveling wordt vaak uitgevoerd met het oog op verbetering van de landbouwproductie, bodemgebruik en infrastructurele ontwikkelingen. Gronden worden opnieuw verdeeld, zodat ze doorgaans samenhangende stukken grond vormen.

Totstandkoming ruilverkaveling

Ruilverkaveling wordt gecoördineerd door de Gedeputeerde Staten van de provincie waarin het herverkavelingsblok geheel of grotendeels ligt. De coördinatie ziet er als volgt uit. Ten eerste wordt door de provincie een plan vastgesteld, dit wordt het ‘ruilbesluit’ genoemd. Het ruilbesluit bevat een lijst van alle eigenaren van de in de ruilverkaveling betrokken gronden en bepalingen over rechten die op de gronden rusten. De lijst van eigenaren wordt opgemaakt aan de hand van de gegevens die in de openbare registers en de basisregistratie kadaster staan. Het uitgangspunt van het ruilbesluit is dat elke eigenaar recht heeft op een soortgelijk stuk grond (oppervlakte, hoedanigheid, bestemming etc.) als dat hij heeft ingebracht. Daarna hebben anderen dan eigenaren, die belang hebben bij de betrokken gronden, de mogelijkheid om tegen dit ruilbesluit hun visie naar voren te brengen. Dit zijn bijvoorbeeld mensen die een recht van overpad op de betrokken gronden hebben gevestigd. De Gedeputeerde Staten neemt de visies in overweging en vervolgens komt het ruilbesluit definitief vast te staan. Zodra het ruilbesluit vast staat, maakt een door Gedeputeerde Staten aan te wijzen notaris de ruilverkavelingsakte op. In die akte staat precies welke grond aan welke persoon wordt toebedeeld. Deze akte wordt ingeschreven in de openbare registers. Daarmee is de ruilverkaveling tot stand gekomen. Na de ruilverkaveling is de titel onaantastbaar en heeft het onomkeerbare gevolgen.

De titelzuiverende werking

Ruilverkaveling heeft een aantal belangrijke gevolgen. Na de ruilverkaveling hebben eigenaren een nieuw stuk grond. Rechten en plichten van vorige eigenaren gelden niet meer, bijvoorbeeld het recht van overpad. Dat wordt de ‘titelzuiverende werking’  van ruilverkaveling genoemd.

Verjaring houdt in dat iemand door verloop van bepaalde termijn iets verkrijgt, zoals grond, of wordt bevrijdt van een verplichting om iets te doen. Op dit moment wordt er in de rechtspraak en praktijk van uitgegaan dat verjaringstermijnen opnieuw beginnen te lopen.  Dit blijkt niet uit de wet en de Hoge Raad heeft zich er ook nog niet over gebogen.

De titelzuivering werkt ook ten aanzien van ‘zakelijke rechten’. Een zakelijk recht is een recht dat rust op een goed of een zaak, bijvoorbeeld een recht van overpad, een erfdienstbaarheid of erfpacht, die rusten op de in de ruilverkaveling betrokken gronden. Deze rechten, als zij niet opnieuw zijn vastgelegd, vervallen na de inschrijving van deze akte in de openbare registers. Een erfdienstbaarheid op de grond vervalt dus, maar deze kan wel weer opnieuw worden gevestigd.

Op het bovenstaande is een uitzondering gemaakt voor zogenaamde ‘oude’ rechten. Deze rechten bestaan in het huidige recht niet meer. Oude rechten die rusten op de in de ruilverkaveling betrokken onroerende zaken, komen niet te vervallen. De reden daarvoor is dat deze rechten niet opnieuw (althans niet in dezelfde vorm) kunnen worden gevestigd. Daarom wordt in de rechtspraak en in de literatuur aangenomen dat deze rechten de ruilverkaveling overleven en niet tenietgaan door titelzuivering.

Reikwijdte titelzuivering

1. Obligatoire rechten
   Met betrekking tot de reikwijdte van de titelzuivering is het de vraag voor welke soort rechten zij geldt. Geldt zij ook voor overeengekomen rechten (‘obligatoire rechten’) tussen twee partijen, zoals de overeenkomst? Uit de rechtspraak vloeit voort dat de reikwijdte van de titelzuivering niet zo groot is dat zij ook geldt voor obligatoire rechten. De titelzuivering geldt slechts voor de zakelijke rechten die men heeft op de in de ruilverkaveling berokken percelen en niet op obligatoire rechten.
2. Oude rechten
   Op de titelzuivering is een uitzondering gemaakt voor zogenaamde ‘oude’ rechten. Deze rechten bestaan in het huidige recht niet meer, bijvoorbeeld het pootrecht. Oude rechten die rusten op de in de ruilverkaveling betrokken gronden, komen niet te vervallen. De reden daarvoor is dat deze rechten niet opnieuw (althans niet in dezelfde vorm) kunnen worden gevestigd. Daarom wordt in de rechtspraak en in de literatuur aangenomen dat deze rechten de ruilverkaveling overleven.
3. Zekerheidsrechten en beslagen
   Hoe zit het met het zekerheidsrecht: het hypotheekrecht? En beslagen die rusten op de onroerende zaak die door ruilverkaveling wordt getroffen? Ten aanzien van hypotheken en beslagen is een uitzondering gemaakt op de titelzuivering, dat wordt het zaaksvervangingsprincipe genoemd.
   De titelzuivering tast de bijzondere verhaalspositie van de hypotheekhouder en de beslaglegger niet aan, zij behouden hun positie. Het zaaksvervangingsprincipe geldt slechts ten aanzien van hypotheken en beslagen
4. Pacht en huur
   Pachters hebben een zekere mate van bescherming bij ruilverkaveling. Zelfs als het belang van de herverkaveling dringend vordert dat een pachtverhouding wordt opgeheven, heeft de pachter recht op een andere pachtovereenkomst die daarvoor in de plaats komt. Huurders genieten geen bijzondere bescherming.

Tot slot
Uit het voorgaande blijkt dat de titelzuiverende werking van ruilverkaveling een fenomeen is in het recht. Het heeft een ‘resettende’ werking en kent ingrijpende rechtsgevolgen, zowel voor verjaringstermijnen als voor zakelijke rechten. Om het vervallen zakelijke recht te doen herleven zal men het namelijk opnieuw moeten vestigen.

Vragen?

Heeft u naar aanleiding van deze blog of anderszins vragen? Neem dan contact op met onze sectie Agrarisch & Grondzaken.

Jan Teun Fuller
jtfuller@benthemgratama.nl
+31 (0)6 510 062 23