Opzegging door een verhuurder van een huurovereenkomst van een woonruimte is alleen mogelijk als de verhuurder daarvoor een wettelijke opzeggingsgrond heeft. Een van die opzeggingsgronden ziet op het geval dat de verhuurder de verhuurde woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het is dan wel aan hem (de verhuurder) om dat aannemelijk te maken. Niet zelden vormt een beoogde renovatie (waaronder sloop wordt begrepen) reden voor een beroep op ‘dringend eigen gebruik’. In dat kader is het Herenhuis-arrest van belang, waarin de Hoge Raad het zogenaamde wanverhoudingscriterium heeft geformuleerd. Uit een onlangs gewezen arrest van de Hoge Raad blijkt dat het wanverhoudingscriterium echter niet geldt als de door de verhuurder beoogde renovatie in overwegende mate berust op een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel. Hieronder ga ik kort op beide arresten in.
In 2010 heeft de Hoge Raad het zogenaamde Herenhuis-arrest gewezen. Daaruit volgt dat de enkele wil van de verhuurder om tot uitvoering van een bouw- en renovatieplan over te gaan geen ‘dringend eigen gebruik’ oplevert. In de regel is dat ook niet het geval als de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten (de kosten die verband houden met het exploiteren en in stand houden van het gehuurde) en de huuropbrengsten kan evenwel het oordeel rechtvaardigen dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Dit is het zogenaamde wanverhoudingscriterium.
In zijn arrest van 16 juni 2023 overweegt de Hoge Raad dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten slechts vereist is als het bouw- en renovatieplan in overwegende mate is gebaseerd op financiële motieven. Als de beoogde renovatie in overwegende mate berust op een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel, kan de verhuurder het verhuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik ook als géén structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Alleen als een verhuurder overwegend financiële redenen heeft om tot renovatie over te gaan, wordt dus een relatief hoge graad van ‘financiële klemmendheid’ vereist voor het slagen van een beroep op ‘dringend eigen gebruik’.
Mocht u naar aanleiding van deze blog nog vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met de sectie Bouw & Vastgoed.
auteur:
Marc Vink
mvink@benthemgratama.nl
+31 (0)6 205 743 39