Eén van de hoofdverplichtingen voor u als aannemer is om het overeengekomen (en verrichte) werk op enig moment op te leveren. Deze oplevering is een cruciaal moment in het bouwproces én vormt in de praktijk voer voor discussies tussen aannemer en opdrachtgever. Want: wanneer is er sprake van een oplevering en wat zijn de gevolgen van deze oplevering?
Een bouwwerk wordt volgens de wet als opgeleverd beschouwd indien de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd én i) de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt (stilzwijgende oplevering) dan wel ii) het werk door de opdrachtgever wordt aanvaard (al dan niet onder voorbehoud van herstel van gebreken). De wet noemt niet wat dan een redelijke termijn voor de keuring is.
De UAV 2012 noemt wel een termijn voor de keuring van het werk door de opdrachtgever: de opdrachtgever dient het werk binnen acht dagen na de mededeling van de aannemer te keuren. Doet de opdrachtgever dit niet, dan heeft dit evenwel niet tot gevolg dat het werk daarmee is opgeleverd. De aannemer dient eerst – bij aangetekende brief – een verzoek aan de opdrachtgever te richten tot het opnemen van het werk binnen acht dagen. Voldoet de opdrachtgever niet aan dit verzoek, dan wordt het werk geacht te zijn goedgekeurd (en opgeleverd) op de achtste dag na verzending van de brief. Ook is het werk opgeleverd onder de UAV 2012 nadat het werk is opgenomen en goedgekeurd door de opdrachtgever.
De AVA 2013 tot slot bepaalt in afwijking van de wettelijke regeling nog dat het werk ook als opgeleverd heeft te gelden, zodra de opdrachtgever het werk in gebruik heeft genomen.
Zoals aangegeven is de oplevering een cruciaal moment in het bouwproces. Een oplevering heeft namelijk diverse (juridische) consequenties. Een aantal van deze consequenties worden hieronder omschreven.
Verplaatsing van het risico naar opdrachtgever
Vanaf het moment van oplevering is het werk in beginsel voor risico van de opdrachtgever. Dit betekent dat het tenietgaan of de achteruitgang van het werk (bijvoorbeeld door brand) in beginsel voor rekening van de opdrachtgever komt en aldus niet meer voor rekening van de aannemer.
Aansprakelijkheid voor gebreken
Een tweede belangrijke consequentie van de oplevering is dat de aannemer niet meer aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (maar niet ontdekt c.q. gemeld zijn ten tijde van de oplevering). De aannemer is nog wel aansprakelijk voor ‘verborgen’ gebreken.
NB: met de invoering van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen – die nu gepland staat op 1 juli 2023 – zal deze aansprakelijkheidsregeling wijzigen. De aannemer is dan ook aansprakelijk voor gebreken die weliswaar ontdekt hadden moeten/kunnen worden, maar die bij de oplevering niet zijn ontdekt door de opdrachtgever. Enkel indien het gebrek niet aan de aannemer is toe te rekenen, is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid. De bewijslast hiervoor rust evenwel op de aannemer.
Verschuldigdheid aanneemsom
De oplevering is ook een belangrijk ijkpunt voor de verschuldigdheid van de aanneemsom: bij oplevering is de aanneemsom namelijk geheel verschuldigd. Wel heeft een particuliere opdrachtgever bij de bouw van een woning het wettelijke recht om 5% van de aanneemsom op te schorten gedurende drie maanden na oplevering.
De lange verjaringstermijn gaat lopen
De oplevering van een bouwwerk heeft ook invloed op het aanvangen van de wettelijke lange verjaringstermijn. De wet bepaald in dat kader dat een rechtsvordering verjaart door verloop van twintig jaren na de oplevering van een bouwwerk. Deze verjaring heeft tot gevolg dat de opdrachtgever een eventuele vordering wegens gebreken in het uitgevoerde werk niet meer in rechte kan afdwingen.
Als aannemer doet u er goed aan om de melding van het gereed zijn van het werk schriftelijk te doen. Op deze wijze beschikt u over bewijs dat en wanneer de melding is gedaan en kunt u – indien van toepassing – aantonen dat de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn en/of in de algemene voorwaarden opgenomen termijn heeft gekeurd. Daarnaast is het gelet op de consequenties van de oplevering aan te raden om ook het moment van oplevering schriftelijk vast te leggen.
Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of anderszins? Neem contact op met ons Team Bouw & Vastgoed. Wij helpen u graag verder.
auteur:
Judith van der Vinne
+31 (0)6 825 602 60
jvandervinne@benthemgratama.nl