Wat zijn uw rechten en verplichtingen als aannemer bij de bouw van een nieuwbouwwoning?

In het algemeen kan niet worden gezegd wat precies uw rechten en verplichtingen als aannemer zijn. Deze zijn in de eerste plaats in de wet geregeld, meer specifiek in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Meestal bevat het contract dat u sluit een herhaling van de bepalingen in Boek 7 BW, maar regelmatig wordt daarvan in het contract ook afgeweken. Dat laatste is onder omstandigheden toegestaan. Voor het vaststellen van de omvang van uw rechten en verplichtingen is dus onder andere van belang welke documenten precies als contractstuk zijn aan te merken. Hieronder ga ik nader in op verschillende contractstukken.

(Koop-/)aannemingsovereenkomst

Voor een nieuwbouwwoning wordt meestal een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten. Dat is een overeenkomst die de koop van de grond én de bouw van de woning omvat. Soms sluit de verkrijger van een nieuwbouwwoning met de aannemer enkel een aannemingsovereenkomst die ziet op de bouw van die woning. De verkrijger koopt de grond dan rechtstreeks van bijvoorbeeld de gemeente, waarmee hij een koopovereenkomst sluit. In een dergelijk geval sluit de verkrijger twee verschillende overeenkomsten met twee verschillende partijen. De (koop-/)aannemingsovereenkomst bevat steeds de kernverplichtingen.

In de praktijk worden vaak modelovereenkomsten van Woningborg en de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) gebruikt. Hoewel deze onderlinge verschillen kennen, zijn de overeenkomsten grotendeels gebaseerd op dezelfde en oude modellen van het Garantie Instituut Woningbouw (GIW) dat in 2010 is opgeheven.

De modelovereenkomsten van Woningborg en SWK bevatten onder andere bepalingen over:

• betalingstermijnen;
  Het gaat dan om de grootte van de termijnen (gedeelten van de aanneemsom) en de tijdstippen van betaling van de termijnen.
• de bouwtijd;
  In de overeenkomst dient u aan te geven binnen hoeveel werkbare werkdagen na aanvang van de bouw de woning geheel voor bewoning gereed zal worden opgeleverd aan de verkrijger.
• geschillenbeslechting;
  Gebruikt u een modelovereenkomst van Woningborg, dan kunnen geschillen aanhangig worden gemaakt bij de Raad van Arbitrage. Wanneer u een modelovereenkomst van SWK hanteert, kunnen geschillen aanhangig worden gemaakt bij een andere instantie, namelijk de Geschillencommissie Garantiewoningen.
• de van toepassing zijnde garantie- en waarborgregeling.
  Strikt genomen gaat het om een verzekeringsproduct. Wanneer u failliet gaat en/of gebreken (die na de oplevering zijn ontstaan) niet kan of wil herstellen, verzekeren SWK en Woningborg afbouw/herstel door een andere aannemer.

Algemene voorwaarden

Veelal worden algemene voorwaarden in de (koop-/)aannemingsovereenkomst van toepassing verklaard en gegeven aan de verkrijger van een nieuwbouwwoning. In de algemene voorwaarden worden de rechten en verplichtingen van partijen nader uitgewerkt.

In de hiervoor genoemde modelovereenkomsten van Woningborg en SWK worden ook daarbij behorende algemene voorwaarden van toepassing verklaard. De algemene voorwaardensets bevatten onder andere bepalingen over:

• de verzekering;
  U bent verplicht de woning tijdens de bouw voldoende te verzekeren. Als de verkrijger hierom vraagt, bent u verplicht de verzekeringspolis en een bewijs dat de premie is betaald te geven aan de notaris. Voor schade die tijdens de bouw wordt toegebracht aan derden is de verkrijger niet aansprakelijk.
• regelmatige voortzetting van de werkzaamheden;
  U dient de werkzaamheden regelmatig voort te zetten wanneer die eenmaal zijn aangevangen. Dit betreft de zogenaamde ‘doorbouwverplichting’.
• schriftelijke aankondiging van de oplevering;
  De datum van oplevering moet u ten minste veertien dagen van tevoren schriftelijk aan de verkrijger mededelen. Doet u dit korter van tevoren, dan is de verkrijger niet verplicht om mee te werken aan de oplevering. U zult de oplevering dan moeten uitstellen.
• tekortkomingen volgend uit het opleveringsrapport;
  U bent in principe aansprakelijk voor tekortkomingen die zijn opgenomen in het opleveringsrapport. Dergelijke tekortkomingen dienen onverwijld (dus zonder uitstel (mits de weersomstandigheden dat toelaten)), maar uiterlijk binnen drie maanden na de datum van oplevering te worden hersteld. Daarbij dient herstel kosteloos plaats te vinden.
• tekortkomingen in de onderhoudsperiode.
  Als binnen zes maanden na oplevering tekortkomingen aan de dag treden (het gaat dus om tekortkomingen die bij oplevering nog niet zichtbaar waren), dan zal u die moeten herstellen.

Varia

Er kunnen ook andere documenten of stukken zijn die kwalificeren als contractstuk en waaraan u dus rechten en verplichtingen kunt ontlenen. Te denken valt aan een folder, brochure, technische omschrijving en/of een tekening. Zo’n document of stuk kan volgens de rechtspraak deel uitmaken van de overeenkomst als (1) daarnaar wordt verwezen in andere contractstukken, (2) dat ondertekend of geparafeerd is, (3) dat het enige materiaal is dat aan de verkrijger overhandigd is bij het sluiten van de overeenkomst (zodat hij enkel daaruit informatie kon putten) en/of (4) dat zeer gedetailleerd is. Zie bijvoorbeeld een uitspraak van de Geschillencommissie Garantiewoningen uit 2013.

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of anderszins? Neem gerust contact op met ons team Bouw & Vastgoed. Wij helpen u graag verder.

auteur:
Marc Vink
mvink@benthemgratama.nl
+31 (0)6 205 743 39