Wanneer de overheid grond nodig heeft voor het algemeen belang, kan zij die grond verkrijgen door een procedure tot onteigening te starten. Onteigening is een zwaar middel, immers je ontneemt eigendom. De overheid past dit middel onder andere toe voor het realiseren van spoorlijnen, (snel)wegen, bruggen, volkshuisvesting of aquaducten. Voor de grondeigenaar die met onteigening te maken krijgt, is dit een ingrijpende gebeurtenis. Grond die jij in eigendom hebt, wordt door de overheid van jou afgenomen. Daarom zijn er strikte voorwaarden aan verbonden en heb je recht op volledige schadevergoeding. De procedure van onteigening lichten wij hieronder toe.
Wanneer de overheid grond wenst te kopen, moet de overheid eerst met de eigenaar in onderhandeling. Pas als de onderhandelingen niet zijn geslaagd, mag de overheid overgaan op de onteigeningsprocedure.
Vaak gaat aan een onteigeningsprocedure een bestemmingsplanwijziging vooraf. Als de overheid een weg wil aanleggen, moet eerst de bestemming worden gewijzigd. De vervolgprocedure start als de bestemmingswijzing is gerealiseerd. Het kan wel voorkomen dat de procedure tot onteigening al wordt gestart voordat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden.
De onteigeningsprocedure start met de administratieve procedure. Daarin vraagt de overheid die de onteigening start aan de Kroon (Koning en verantwoordelijke minister) om een onteigeningsbesluit te nemen: het Koninklijk besluit. Getoetst wordt of de voorgenomen onteigening voldoet aan de vereisten: algemeen belang, noodzaak en urgentie. Eerst wordt het ontwerpbesluit ter inzage gelegd. Hierover mogen onder andere eigenaren, huurders en pachters hun mening geven. Uiterlijk zes maanden later komt het definitieve Koninklijk besluit.
Vervolgens wordt in de gerechtelijke procedure door de rechter beoordeeld of de administratieve procedure juist gevolgd is én stelt de vergoeding vast die de overheid aan de eigenaar van de grond moet betalen. Komt de rechter tot het oordeel dat de administratieve procedure juist gevolgd is, dan spreekt hij een onteigeningsvonnis uit. De grond wordt daarmee daadwerkelijk onteigend.
Een deskundige wordt ingeschakeld om te bepalen wat de hoogte van de schadevergoeding zou moeten zijn. De deskundige gaat ter plaatse kijken en stelt een deskundigenrapport op.
Ben je het niet eens met het onteigeningsvonnis, dan kan je in cassatie bij de Hoge Raad.
Het uitgangspunt is dat degene die te maken krijgt met onteigening er niet op achteruit mag gaan in inkomen of vermogenspositie. Alle schade die (in)direct het gevolg is van de onteigening wordt vergoed. Te denken valt aan waardevermindering van de overblijvende grond, inkomstenverlies, verhuis- en herinrichtingskosten, financieringskosten, belastingschade en kosten van deskundigen zoals een advocaat, taxateur, makelaar of accountant. De wet gaat uit van de werkelijke waarde. Dat is de prijs waar partijen zich bij een vrijwillige verkoop op commerciële basis zouden vinden.
Voordelen of vergoedingen, zoals planschadevergoeding, kunnen met de schadevergoeding worden verrekend.
De gemeente betaalt de vergoeding vervolgens aan de onteigende. In sommige gevallen kan de vergoeding ook bestaan uit vervangende grond.
Het kan voorkomen dat de overheid de gronden met spoed wil hebben. In dat geval kan al eerder aan de rechtbank worden gevraagd deskundigen te benoemen en een plaatsopneming te houden. Tegelijkertijd wordt dan verzocht de onteigening vervroegd uit te spreken. De eigenaar van de gronden krijgt in dat geval een voorschot op de schadevergoeding.
Vanaf 1 januari 2023 zal naar verwachting de Omgevingswet in werking treden. De Aanvullingswet grondeigendom regelt vanaf dat moment de integratie van o.a. onteigening. De nieuwe wet voorziet in een specifiekere splitsing van de procedures. De administratieve procedure zal de volledige onteigening gaan inhouden; de eigendomsontneming. De gerechtelijke procedure zal slechts nog gaan over de schadevergoeding; de schadeloosstelling. De regels over de schadeloosstelling wijzigen niet.
Daarnaast wordt een beperkt aantal bestuursorganen zelfstandig bevoegd om te beslissen over de aanwijzing van gronden voor onteigening. Het bestuursorgaan moet het besluit vervolgens laten bekrachtigen door de bestuursrechter. Belanghebbenden kunnen bij de rechter hun bedenkingen tegen het besluit uiten. Hoger beroep tegen het vonnis van de rechtbank is mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, tenzij je ten onrechte geen bedenkingen hebt kenbaar gemaakt bij de rechtbank.
Is een onteigeningprocedure begonnen voor 1 januari 2023 op grond van de Onteigeningswet dan blijven deze (oude) regels de hele procedure van toepassing.
Wij begonnen dit artikel met de opmerking dat onteigening vaak een ingrijpende gebeurtenis is. Dat valt niet te ontkennen. Onteigening is omgeven met een strikte procedure waarin vele waarborgen zijn opgenomen. Op die manier wordt geprobeerd de eigenaar van de grond zo goed mogelijk te beschermen. Vanuit de praktijk is ons team Agrarisch & Grondzaken bekend met voorbeelden dat onteigening kansen heeft geboden. Daarbij speelt mee dat de volledige schadeloosstelling vaak een geruststelling is.
Wij bespreken graag met u hoe onteigening erin uw situatie uit zou kunnen zien. Neemt u gerust contact met ons op.
auteur:
Jasminke Meester
jhmeester@benthemgratama.nl
+31 (0)6 820 539 52