Openheid door overheden bij verkoop grond in zicht?

De Hoge Raad heeft kort geleden een belangrijke uitspraak gedaan op het gebied van (onderhandse) verkoop van grond door de overheid. De kernvraag is: mag de overheid een perceel grond aan één partij aanbieden of moet aan iedere geïnteresseerde de mogelijkheid worden geboden de grond te kopen?

Wat was er aan de hand?

De kwestie was als volgt. In Didam staat het oude gemeentehuis in het dorpscentrum (hierna: “gemeentehuislocatie”). De gemeente Montferland – waar Didam onderdeel van is – heeft het voornemen het dorpscentrum te wijzigen. Onderdeel van dat plan is dat supermarkten die buiten het centrum zijn gelegen verhuizen naar het centrum, bijvoorbeeld naar oude de gemeentehuislocatie. Een (franchisenemer van de) Albert Heijn-vestiging (hierna: “Albert Heijn”) had interesse om zich te vestigen op de gemeentehuislocatie. Toen een vastgoedontwikkelaar aan de gemeente Montferland liet weten dat er interesse bestond om de Albert Heijn op de gemeentehuislocatie te vestigen, bleek dat de gemeente Montferland al onderhands overleg had gehad met een projectontwikkelaar over het verplaatsten van de COOP-supermarkt naar de gemeentelocatie. Albert Heijn en de vastgoedontwikkelaar waren het hier niet mee eens. De COOP-supermarkt was namelijk al gevestigd in het centrum én de Albert Heijn was nooit op de hoogte gebracht van de voorgenomen wijziging van het dorpscentrum. De vastgoedontwikkelaar en Albert Heijn vonden dat de gemeente Montferland niet transparant was in haar handelen en de beide supermarkten ongelijk behandelde.

Oordeel van de Hoge Raad

De kwestie werd voorgelegd aan de rechter. De vastgoedontwikkelaar en de Albert Heijn stelden zich op het standpunt dat de gemeente Montferland de grond alleen had mogen verkopen, nadat een openbare biedingsprocedure was gevolgd waarbij alle geïnteresseerden een gelijke kans hadden gehad tot aankoop van de grond. In zowel kort geding als hoger beroep werden de vorderingen afgewezen. De Hoge Raad komt tot een ander oordeel en haakt aan bij een eerdere uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State over schaarse rechten. De Hoge Raad oordeelt dat bij de verdeling van grond, die als schaars wordt aangemerkt, alle geïnteresseerde partijen de ruimte moet worden geboden naar de grond mee te dingen.

De Hoge Raad overweegt dat de overheid ook bij het uitvoeren van een privaatrechtelijke handeling moet handelen naar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het gelijkheidsbeginsel. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheid aan alle gegadigden ruimte moet bieden om mee te dingen naar de te verkopen grond; mededingingsruimte. Zijn er meerdere gegadigden of is dat redelijkerwijs te verwachten, dan moet de overheid objectieve, toetsbare en redelijke criteria opstellen op basis waarvan de koper wordt geselecteerd. Daarnaast vloeit uit het gelijkheidsbeginsel voort dat een passende mate van openbaarheid moet zijn verzekerd bij de verkoop van grond. De overheid moet daarbij informatie verstrekken over de beschikbaarheid van de grond, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. De Hoge Raad sluit af met de vermelding dat de mededingingsruimte niet hoeft te worden geboden wanneer bij voorbaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop.

Conclusie

In de praktijk betekent dit arrest dat de overheid, waaronder gemeenten, niet langer met één enkele ontwikkelaar zaken kunnen doen. Het ziet ernaar uit dat daarmee een einde komt aan favoritisme, de voorkeursbehandeling van een enkele partij. Het is interessant om te bezien hoe overheden invulling gaan geven aan deze mededingingsruimte, hoe projectontwikkelaars hierop gaan reageren én hoe de jurisprudentie gaat luiden als aan gegadigden geen gelijke kans geboden is. We houden de ontwikkelingen omtrent dit onderwerp in de gaten.

Update

Na het schrijven van bovenstaand artikel zijn er alweer nieuwe ontwikkelingen geweest naar aanleiding van het Didam-arrest. Hou onze website in de gaten voor de nieuwste artikelen omtrent dit onderwerp.