Wanneer zonnepanelen op het dak van een derde worden geplaatst, rijst al snel de vraag wie de rechtmatige eigenaar van de panelen is. Wordt de eigenaar van het gebouw automatisch eigenaar van de zonnepanelen door ‘natrekking’ of blijft de investeerder die de panelen laat plaatsen eigenaar?
Bij natrekking wordt de ene zaak (bestanddeel) onderdeel van de andere zaak (de hoofdzaak). Een zaak gaat als het ware op in de hoofdzaak met eigendomsovergang tot gevolg: de eigenaar van de hoofdzaak wordt eigenaar van de nagetrokken zaak.
Gaat het om zonnepanelen, dan dient onderscheid te worden gemaakt tussen grofweg twee typen: in het dak geïntegreerde zonnepanelen en niet in het dak geïntegreerde zonnepanelen (zoals zonnepanelen die in een op het dak gemonteerd frame zijn geklikt en eenvoudig kunnen worden gescheiden). Hieronder ga ik nader in op beide typen.
Ten aanzien van in het dak geïntegreerde zonnepanelen is juridische discussie over natrekking moeilijk voorstelbaar. Als zonnepanelen zodanig in het dak zijn geïntegreerd dat deze niet kunnen worden verwijderd zonder noemenswaardige beschadiging aan de zonnepanelen zelf of aan het dak, dan worden de zonnepanelen bestanddeel van het dak. Dit betekent dat de eigenaar van het gebouw door natrekking ook eigenaar is geworden van de panelen.
In de praktijk worden vooral niet in het dak geïntegreerde zonnepanelen geplaatst. Juridische discussie over natrekking zal vooral bij dergelijke zonnepanelen aan de orde zijn. Niet in het dak geïntegreerde zonnepanelen kunnen namelijk vaak makkelijk verwijderd zonder het dak of de panelen te beschadigen en zijn ook niet in constructief opzicht afgestemd op het dak. De hoofdregel is dat dan van natrekking geen sprake is en de zonnepanelen dus eigendom blijven van de investeerder.
Dit wordt bevestigd in een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin het ging om een geschil over ‘klikpanelen’ die een derde had geplaatst op een bedrijfsgebouw.
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat de eigenaar van het bedrijfsgebouw geen eigenaar was geworden door natrekking. Ten eerste omdat sprake was van “klikpanelen” die makkelijk kunnen worden verwijderd. Ten tweede omdat de zonnepanelen dienden voor het opwekken van stroom ten behoeve van de markt en niet ten behoeve van het gebouw zelf. Naar de huidige opvatting zijn de zonnepanelen dan geen bestanddeel van het gebouw waarop de zonnepanelen zijn geplaatst.
Op basis van de bovengenoemde uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is interessant of “klikpanelen” die, ondanks het vorenstaande, dienen om het gebouw zelf van stroom te voorzien eigendom kunnen worden van de gebouweigenaar. Ik meen dat dat verdedigbaar is. Zijn de klikpanelen bedoeld om het gebouw zelf van stroom te voorzien en bijvoorbeeld ook medebepalend voor het toegekende energielabel, dan valt op basis van de gedane uitspraak te verdedigen dat van natrekking ten gunste van de eigenaar van het gebouw sprake is.
Om natrekking te voorkomen wordt in de praktijk vaak een opstalrecht gevestigd. Daardoor ontstaat als het ware een juridische scheiding tussen het gebouw en de zonnepanelen. De eigenaar van het gebouw en de investeerder zullen daarover aparte afspraken moeten maken (overeenkomst van opstalrecht). De afspraken dienen vervolgens bij notariële akte te worden vastgelegd en te worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Dit laatste gebeurt zodat ‘naar buiten toe’ (voor derden) de eigendomsverhoudingen ook duidelijk zijn.
Ons kantoor is u graag behulpzaam bij het opstellen van een overeenkomst van opstalrecht. Neem daarvoor gerust vrijblijvend contact op met de advocaten van met de advocaten van Benthem Gratama.
De eigenaar van het gebouw wordt in principe door natrekking eigenaar van in het dak geïntegreerde zonnepanelen. Niet in het dak geïntegreerde panelen blijven daarentegen meestal eigendom van de investeerder. Bij een en ander is van belang dat natrekking kan worden voorkomen door een opstalrecht te vestigen.
Heeft u naar aanleiding van deze blog of anderszins vragen? Neem dan contact op met onze sectie Bouw & Vastgoed.
auteur:
Marc Vink
mvink@benthemgratama.nl
+31 (0)6 205 743 39