Huren voor onbepaalde tijd weer de norm op basis van de Wet vaste huurcontracten

Op 1 juli 2024 treedt de Wet vaste huurcontracten (hierna: de ‘Wvh’) in. Dat is bekend gemaakt op 11 juni 2024. Op basis van de Wvh kunnen verhuurders van zelfstandige woonruimtes en van onzelfstandige woonruimtes straks alleen nog maar huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd aanbieden, op enkele uitzonderingsgevallen na. De uitzonderingsgevallen zullen zijn te vinden in het ‘Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst’(hierna: het ‘Besluit’). In deze blog zal ik kort bespreken wat op dit moment de mogelijkheden zijn voor het sluiten van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd en welke mogelijkheden er zijn onder de Wvh.

Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden de norm

De wet geeft op dit moment nog de mogelijkheid om bij zelfstandige woonruimte een huurovereenkomst aan te gaan voor de duur van twee jaar of korter. Bij onzelfstandige woonruimte (kamers) kan nog een huurovereenkomst worden aangegaan voor vijf jaar of korter.

Nadat de bepaalde tijd is verstreken dient de huurder, na daartoe deugdelijk te zijn aangezegd, de huurwoning te verlaten. De huurder komt dan geen beroep op huurbescherming toe. Deze huurbescherming geniet een huurder die huurt voor een onbepaalde tijd wel. De mogelijkheid voor tijdelijke verhuur komt vanaf de inwerkingtreding van de Wvh (per 1 juli 2024) te vervallen. Dit betekent dat meer huurders dus huurbescherming zullen genieten. Voor een verhuurder betekent de Wvh bijvoorbeeld dat het beëindigen van een huurovereenkomst veel lastiger wordt. Een contract met een huurder voor onbepaalde tijd kan namelijk slechts worden opgezegd indien een speciale, wettelijke opzeggingsgrond aanwezig is. Een dergelijke grond is niet snel aanwezig. Een verhuurder heeft er dus baat bij om goed in de gaten te houden wanneer nog wel de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur bestaat.

Mogelijkheden voor tijdelijke verhuur onder de Wvh

In de volgende (versimpeld aangegeven) gevallen is tijdelijke verhuur mogelijk volgens het Besluit:

• personen die voor hun studie tijdelijk in Nederland wonen;
• huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie hun huidige huurwoning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
• personen die een urgente huisvestingsbehoefte hebben;
• huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat;
• personen van wie hun overleden bloedverwant een woongelegenheid huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden;
• personen met minderjarige kinderen waarvan de relatie met de andere ouder van die kinderen is geëindigd en die in de buurt van hun kinderen willen blijven wonen;
• personen die voor hun werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland woonruimte behoeven;
• asielzoekers die direct voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangcentrum verbleven en woonruimte huren in afwachting van definitieve huisvesting door de betrokken gemeente.

Nieuwe mogelijkheden

Zoals gezegd, dient een opzeggingsgrond aanwezig te zijn om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te kunnen opzeggen. Deze opzegginsgronden staan limitatief opgesomd in de wet. Aan dit wetsartikel zal een extra opzeggingsgrond worden toegevoegd, namelijk de grond dat een huiseigenaar die gaat samenwonen en daarom zijn eigen woning tijdelijk wil gaan verhuren om te kijken of de samenwoning bevalt, de huurovereenkomst kan opzeggen zodra hij besluit dat de proefsamenwoning is geslaagd en hij zijn woning wil verkopen.

Tot slot zal de in art. 7:274 lid 1 sub c BW opgenomen opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ worden verruimd zodat huiseigenaren de huurovereenkomst kunnen opzeggen indien zij de woning willen verhuren aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad (kind of ouder).

Verdere mogelijkheden van tijdelijke verhuur

Naast de mogelijkheden die zijn opgenomen in het Besluit, zullen ook nog de volgende mogelijkheden tot verhuur voor bepaalde tijd blijven bestaan:

• De mogelijkheid om tijdelijk te verhuren indien de voormalige bewoner tijdelijk vertrekt en later opnieuw de woning wil bewonen (de zogenoemde tussenhuur- of diplomatenclausule).
• Tijdelijke verhuur op grond van de leegstandwet
• De mogelijkheid om doelgroepcontracten te sluiten. In de wet zijn de mogelijkheden beschreven om huurovereenkomsten aan te gaan met bepaalde categorieën personen waarbij de mogelijkheid bestaat om wegens dringend eigen gebruik op te zeggen indien en zodra de huurder niet meer binnen de betreffende categorie valt. De betreffende categorieën zijn:
• Gehandicapten (art. 7:274a BW);
• Ouderen (art. 7:274b BW);
• jongeren, dat wil zeggen een persoon die nog niet de leeftijd van 28 jaar heeft bereikt (art. 7:274c BW);
• studenten (art. 7:274d BW);
• promovendi (art. 7:274e BW);
• grote gezinnen (art. 7:274f BW).
• De mogelijkheid om huurovereenkomsten te sluiten die naar de aard van korte duur zijn (art. 7:232 lid 2 BW). De huur(prijs)beschermingsbepalingen zijn bij een huurovereenkomst die naar de aard van korte duur is, niet van toepassing. Dit maakt dat streng getoetst wordt of wel sprake is van een dergelijke huurovereenkomst. Het moet gaan over een overeenkomst waarbij het voor eenieder duidelijk is dat een huurder geen recht heeft op huurbescherming. Een voorbeeld is een vakantiewoning.

Overgangsrecht

De inwerkingtreding van de Wvh zal geen gevolgen hebben voor huurovereenkomsten die vóór inwerkingtreding zijn aangegaan.

Samenvatting

Vanaf 1 juli 2024 is het niet meer mogelijk om huurovereenkomsten voor de duur van twee of vijf jaar aan te gaan, behalve in de in het Besluit te noemen gevallen. Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd zijn lastig te beëindigen. Het is voor verhuurders daarom belangrijk om in de gaten te houden in welke gevallen zij wel een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kunnen aanbieden.

Vragen?
Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen? Neem contact op met de sectie Bouw & Vastgoed. Zij helpen u graag verder.

auteur:
José de Groot
+31 (0)6 824 494 71
jdegroot@benthemgratama.nl