Voor een groot aantal kantoorgebouwen geldt per 1 januari 2023 de verplichting minimaal te beschikken over energielabel C. Veel woningcorporaties willen ook hun steentje bijdragen aan een beter klimaat door woningcomplexen energiezuiniger te maken. Zijn de huurders verplicht toe te staan dat in dat kader (renovatie)werkzaamheden worden uitgevoerd? Wie betaalt de rekening van deze werkzaamheden?
Onderscheid moet worden gemaakt tussen dringende werkzaamheden enerzijds en renovatie of (woning)verbetering anderzijds. Onder renovatie wordt verstaan gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging, maar ook sloop met vervangende nieuwbouw. Bij dringende werkzaamheden gaat het primair om herstel of noodzakelijke vervanging.
Zowel voor de huurder van een woning als voor de huurder van kantoorruimte geldt dat deze de verhuurder gelegenheid moet geven om dringende werkzaamheden uit te voeren.
Voor renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst, hoeft de huurder alleen gelegenheid te geven als de verhuurder de huurder een redelijk voorstel doet waarbij voldoende wordt tegemoetgekomen aan de belangen van de huurder. Bij de vraag of een voorstel redelijk is, wordt ook gelet op het belang van de verhuurder bij renovatie. Bij een complex van tien of meer woningen of kantoor-/bedrijfsruimten, wordt in de regel het voorstel vermoed redelijk te zijn als minimaal zeventig procent van de huurders daarmee heeft ingestemd. Het standaard ROZ-model algemene voorwaarden kantoorruimte, bevat (in artikel 13.2) eenzelfde soort regeling die wat betreft de percentages iets afwijkt.
Maatregelen met als enig doel het gehuurde energiezuiniger te maken, zullen doorgaans niet als dringende werkzaamheden worden aangemerkt, maar als renovatie of (woning)verbetering. Bij kantoorruimte waarvoor per 1 januari 2023 het verplichte minimum van energielabel C geldt, kan wel een noodzaak voor de werkzaamheden ontstaan. Ook is denkbaar dat een maatregel zowel valt onder verbetering/renovatie als onder dringende werkzaamheden. Een voorbeeld hiervan is het vervangen van een kapotte conventionele cv-ketel voor een hr-ketel.
Een verhuurder die meent een redelijk voorstel te hebben gedaan voor renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst, kan ingeval van een weigerachtige huurder of ingeval een te klein percentage heeft ingestemd, dat voorstel ter toetsing aan de rechter voorleggen.
Is de renovatie zo ingrijpend dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet, maar is de overeenkomst (nog) niet opzegbaar? Dan kan de verhuurder van woonruimte over het algemeen de huurovereenkomst opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Stemt de huurder niet in met die beëindiging? Dan kan de verhuurder vervolgens proberen de opzegging bij de rechter af te dwingen. De rechter zal de belangen van de huurder meewegen bij zijn beoordeling. Ingeval van woonruimte is onder meer van belang of de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Wijst de rechter de vordering van de verhuurder toe, dan kan de rechter daarbij bepalen dat de verhuurder een bedrag aan verhuis- en inrichtingskosten moet betalen.
Of de huurovereenkomst van kantoorruimte tussentijds kan worden opgezegd vanwege ingrijpende renovatie, hangt ervan af wat daarover is bepaald in de huurovereenkomst. In nieuw te sluiten huurovereenkomsten kan hiervoor een regeling worden opgenomen.
Is het gehuurde een woning en is het woongenot als gevolg van de maatregelen gestegen, dan kan de huurprijs worden verhoogd. Die verhoging moet in redelijke verhouding staan tot de door de verhuurder gemaakte kosten. Voor deze verhoging gelden de toetsingscriteria van de huurcommissie.
De verhuurder van een woning moet erop bedacht zijn dat langdurige en grote overlast door onderhouds- of renovatiewerkzaamheden of de noodzaak om tijdelijk de woning te verlaten, tot gevolg kan hebben dat de huurder aanspraak kan maken op tijdelijke huurprijsverlaging of schadevergoeding of zelfs recht heeft op ontbinding van de huurovereenkomst. Als renovatie van woonruimte tot gevolg heeft dat verhuizing noodzakelijk is, dan moet de verhuurder bijdragen in de kosten voor verhuizing en inrichting.
In het standaard ROZ-model algemene voorwaarden kantoorruimte, is (in artikel 11 leden 4 en 5) vrij gedetailleerd bepaald wie van welke maatregelen de kosten draagt. De huurprijs kan gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet zomaar worden verhoogd, tenzij in de huurovereenkomst is bepaald dat dat wel kan. In nieuwe huurovereenkomsten kunnen afspraken worden opgenomen over de kosten die verband houden met nog te nemen energiebesparende maatregelen.
Heeft u advies nodig, dan kunt u uiteraard contact met ons opnemen. Ons huurrechtteam helpt u graag verder.