Klimaatverandering en het zoeken naar mogelijkheden deze verandering tegen te gaan is een steeds terugkerend en actueel thema. Op nationaal en internationaal niveau worden er daarom steeds vaker afspraken gemaakt hoe de klimaatverandering kan worden tegengegaan. Dat heeft er toe geleid dat eigenaren van gebouwen verplicht worden te werken met energielabels. Voor woningen bestaat die verplichting al een tijd. Door een wijziging in het Bouwbesluit geldt de labelverplichting met ingang van 1 januari 2023 ook voor kantoorgebouwen. De achtergrond van de labelplicht voor kantoren is gelegen in het Energieakkoord voor duurzame groei van 6 september 2013 waarmee wordt gestreefd naar een energie-neutrale gebouwde omgeving in 2050, alsook in het Regeerakkoord 2017 waarin een reductie van de CO2-uitstoot met 49 % in 2030 tot doel is gesteld. Wat houdt deze verplichting nu concreet in en wat zijn de gevolgen ervan?
Voor gebouwen kunnen zeven labels worden onderscheiden, van label A (de beste energieprestatie) tot en met label G (de slechtste energieprestatie). De energielabels worden afgegeven door een erkend deskundige, die in zijn rapport de berekening van de energieprestatie vermeldt, motiveert en aanbevelingen geeft.
De in het leven geroepen labelverplichting voor kantoorgebouwen brengt met zich dat kantoorgebouwen met ingang van 1 januari 2023 minimaal een geldig energielabel C moeten hebben, alvorens zij in gebruik mogen worden genomen of gebruikt mogen worden. Er bestaat nog onduidelijkheid of het verbod enkel gericht is tegen eigenaren of ook tegen andere gebruikers, zoals huurders, al kan daar wel van uit worden gegaan, nu de tekst van de bepaling dit wel suggereert.
Wanneer er nog geen energielabel C voor een kantoorgebouw verkregen is, is het dus voor eigenaren van belang om het label voor 1 januari 2023 alsnog aan te vragen en indien nodig de voorzieningen te treffen, zodat het kantoorgebouw van voldoende kwaliteit is om het benodigde label te krijgen. Zijn die voorzieningen niet voor 1 januari 2023 getroffen en wordt het label dus niet afgegeven, mag de kantoorfunctie niet in gebruik worden genomen of gebruikt worden. Naast dit gebruiksverbod kan het bevoegd gezag bestuursrechtelijk en/of strafrechtelijk optreden.
Het opleggen van een gebruiksverbod kan vergaande consequenties hebben voor eigenaar en gebruiker. Daarom is het van belang dat kantooreigenaren tijdig nagaan of hun kantoorgebouw al het benodigde energielabel heeft en zo niet, inventariseren welke maatregelen nodig zijn dit label alsnog te krijgen en de noodzakelijke voorzieningen treffen. De verwachting is dat voor een groot aantal kantoorgebouwen ingrijpende maatregelen nodig zijn, die aanzienlijke investeringen met zich brengen.
Om die reden is een hardheidsclausule opgenomen. Die clausule houdt in dat kantooreigenaren mogen volstaan met het treffen van maatregelen die een terugverdientijd tot en met 10 jaar hebben. Alleen indien aangetoond kan worden dat voor 1 januari 2023 alle maatregelen zijn getroffen met een terugverdientijd van 10 jaar en een energielabel op basis van die maatregelen hebben, kan worden volstaan met een slechtere energieklasse dan het verplichte label C.
Mocht een situatie zich voordoen dat er sprake is van een gebruiksverbod wegens het ontbreken van het verplichte label C, geldt bij een verhuurd pand dat de huurder geen gebruik meer kan maken van het gehuurde. Daarmee ontstaat een gebrek op grond van artikel 7:204 BW, immers er kan geen huurgenot meer worden verschaft. De verhuurder dient dan op grond van de wet voor herstel zorg te dragen. Afhankelijk van de afspraken die verhuurder en huurder onderling hebben gemaakt en afhankelijk van welke bepalingen, naast de wettelijke, op de huurovereenkomst van toepassing zijn, kan een huurder mogelijk aanspraak maken op huurvermindering en/of schadevergoeding.
Ter voorkoming van dergelijke discussies en schade door sluiting van gebouwen hebben alle partijen er dus belang bij de nieuwe eisen voor 1 januari 2023 te bespreken en afspraken te maken over mogelijk noodzakelijke aanpassingen. Daarbij is het van belang om vast te stellen welke werkzaamheden voor rekening van welke partij komen op grond van de huurovereenkomst en toepasselijke bepalingen.
Indien u daarbij advies nodig heeft, kunt u uiteraard contact met ons opnemen. Wij helpen u graag verder.
auteur:
Dineke Buysrogge
038 4280093
dpmbuysrogge@benthemgratama.nl