Waarmee kunnen we u helpen?

-

Huurder failliet: kan verhuurder de leegstandsschade claimen onder de bankgarantie?

Veel verhuurders worden bij een faillissement van hun huurder geconfronteerd met een rechtsgeldig opgezegde huurovereenkomst (meestal door de curator) en daardoor met gederfde huuropbrengsten over de resterende duur van de beëindigde huurovereenkomst (leegstandsschade). Vaak staat in het contract dat de huurder deze schade dient te vergoeden, afgedekt met een zekerheid (garantie of borgtocht) door een derde (bank of moedermaatschappij). Op zijn beurt dekt die derde zich meestal in met een contra-garantie afgegeven door de huurder zelf.

Op 17 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:278) heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over dit onderwerp.

Casus | claim leegstandsschade

De kwestie betrof de vraag of de verhuurder de leegstandsschade, die hij lijdt doordat zijn huurder failliet is gegaan, kan verhalen middels een bankgarantie indien daarvoor een beding in de huurovereenkomst is opgenomen. In deze zaak stelde de curator dat de verhuurder ongerechtvaardigd wordt verrijkt als hij de bankgarantie verzilvert voor de leegstandsschade, waarna de bank verhaal haalt op de boedel. Dit zou betekenen dat de verhuurder feitelijk met lege handen zou komen te staan.

In eerdere arresten had de Hoge Raad geoordeeld dat een beding waarbij de huurder zich heeft verplicht tot vergoeding van de schade die de verhuurder lijdt door een voortijdig einde van de huurovereenkomst als gevolg van het faillissement van de huurder, niet in aanmerking kwam voor verificatie. In dit arrest is duidelijk geworden dat dat een vordering tot vergoeding van leegstandsschade op geen enkele wijze ten laste van de boedel kan worden gebracht.

In dit arrest is de curator van mening dat de verhuurder doordat hij betaling verkreeg door inning van de bankgarantie, ongerechtvaardigd is verrijkt ten laste van de faillissementsboedel. De curator vordert van de verhuurder het door de bank aan verhuurder uitgekeerde bedrag aan leegstandsschade terug. Anders dan de rechtbank wijst het hof die vordering toe, waarop de verhuurder in cassatie gaat.

De Hoge Raad oordeelt dat wanneer de bank na uitwinning van de garantie door de verhuurder toch verhaal heeft genomen op de boedel (bijv. door verrekening van de contra-garantie met een door de huurder afgezonderd creditsaldo) en de curator zich hiertegen niet heeft verzet, dat nog niet meebrengt dat de verhuurder ongerechtvaardigd is verrijkt ten laste van de boedel.

Conclusie & advies

Voor verhuurders blijft het van belang om:

  • én in de huurovereenkomst een leegstandbeding op te nemen;
  • én de tekst van de garantie goed te formuleren

Dit om te voorkomen dat ze bij een faillissement van hun huurder de leegstandschade niet kunnen verhalen.

Contact

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact met ons op.

 

Auteur: mr. Ph.H. (Philine) Elzerman
Tel: 0384280077
E: phhelzerman@benthemgratama.nl

 

U gebruikt een verouderde browser van Internet Explorer die niet meer wordt ondersteund. Voor optimale prestaties raden wij u aan om een nieuwere browser te downloaden. Hiervoor verwijzen wij u door naar:

browsehappy.com sluiten