Op grond van de wet kan iemand door verjaring eigenaar worden van grond door zich te gedragen als bezitter van deze grond. De oorspronkelijke eigenaar verliest op deze wijze na verloop van tijd, als hij geen actie onderneemt, de eigendom van de grond en de bezitter gaat er met de grond vandoor. Wat kan je als oorspronkelijk eigenaar nog doen wanneer je de eigendom van grond bent verloren door verjaring?
Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad hierover een opmerkelijke uitspraak gedaan. De Hoge Raad bepaalt in deze uitspraak dat de oorspronkelijk eigenaar van grond, die de eigendom door verjaring is verloren, de grond terug kan vorderen vanwege het onrechtmatig handelen van de bezitter. Als oorspronkelijk eigenaar sta je dus niet altijd met lege handen!
Wat is er precies gebeurd in de zaak die voor de Hoge Raad speelde.
Verweerder in deze zaak woont sinds 23 februari 1973 in de gemeente Drunen. Achter zijn perceel ligt een bosperceel met een houtwal. Kijkt men in het kadaster, dan is te zien dat dit bosperceel eigendom is van de gemeente. Verweerder trekt zich van deze eigendom echter niets aan en omheint op enig moment een deel van het bosperceel, ongeveer 400 m2, met een afrastering. De omheinde strook grond van het bosperceel is daarna enkel nog bereikbaar via een afsluitbare poort, die uitsluitend door verweerder kan worden geopend. De omheinde grond wordt door verweerder onderhouden en hij plaatst daarop twee boshutten, een deel van een jeu-de-boulesbaan en een houtopslagplaats.
Op 8 januari 2003 krijgt verweerder een brief van de gemeente, waarin staat dat de gemeente werkzaamheden zal gaan uitvoeren op de stroken grond, waartoe ook het omheinde bosperceel behoort. De gemeente geeft kort gezegd aan dat verweerder het bosperceel ‘illegaal gebruikt’ en dat hij de grond weer in gebruik moet geven aan de gemeente.
Verweerder is het echter niet met de gemeente eens. Hij stapt daarom naar de rechter en stelt dat hij de strook grond door verjaring in eigendom heeft gekregen. Hij heeft zich immers gedragen als bezitter, en als ware hij eigenaar, van de grond. En dit was voor de gemeente ook van buitenaf te zien.
De wet bepaalt dat iemand na verloop van tijd, namelijk 20 jaren, eigenaar kan worden van een strook grond zonder dat hij daadwerkelijk eigenaar is van deze grond. Eigenaar word je echter niet zomaar, hiervoor moet aan bepaalde vereisten worden voldaan. Zo moet je de grond gedurende twintig jaar gebruiken, op zo’n manier dat het voor de daadwerkelijke eigenaar kenbaar is dat jij de grond in bezit hebt genomen en pretendeert eigenaar te zijn. Onderneemt de daadwerkelijk eigenaar vervolgens gedurende twintig jaar geen actie? Dan gaat de eigendom van de grond op de bezitter over.
De Hoge Raad oordeelt in het voordeel van verweerder en stelt dat deze zich ten aanzien van de grond heeft gedragen als bezitter en als ware hij eigenaar. Bovendien overweegt de Hoge Raad dat dit voor de gemeente kenbaar was en de gemeente eerder had kunnen en moeten ingrijpen. Voor de gemeente was het namelijk mogelijk de strook grond te inspecteren. Het feit dat de gemeente niet eerder haar eigendomsgrenzen heeft geïnspecteerd, betekent niet dat het bezit van verweerder niet kenbaar was.
Voor de Hoge Raad is de kous daarmee nog niet af. De oorspronkelijk eigenaar, die de eigendom van de grond door verjaring heeft verloren, kan volgens de Hoge Raad namelijk een vordering uit onrechtmatige daad instellen tegen degene die – tegen beter weten in – de grond in bezit heeft genomen. Wanneer je grond in bezit neemt – en je weet dat dit niet jouw eigendom is – handel je namelijk onrechtmatig, zo zegt de Hoge Raad.
Een beroep op de onrechtmatige daad betekent dat de oorspronkelijk eigenaar schadevergoeding kan vragen van de bezitter. Hierbij is het niet alleen mogelijk schadevergoeding in geld te vragen. Ook is het mogelijk de eigendom van de grond terug te vorderen: een teruggave van de ‘gestolen zaak’. En dit laatste is nu juist zo opmerkelijk aan de uitspraak van de Hoge Raad. Lange tijd werd namelijk gedacht dat de oorspronkelijk eigenaar met lege handen stond nadat hij zijn grond door verjaring was verloren.
Wanneer de gemeente, of andere (rechts)personen, de eigendom van grond verliest door verjaring aan iemand die wist dat hij niet de eigenaar was, dan hoeven zij het niet bij de pakken neer te zetten. Zij kunnen de bezitter van de grond aanspreken op grond van onrechtmatige daad en proberen bij wijze van schadevergoeding de grond terug te vorderen. Op deze manier sta je als oorspronkelijk eigenaar, na een voltooide verjaring, dus niet (meer) altijd met lege handen. Een mooie ontwikkeling voor diegenen van wie de grond tegen beter weten in in bezit is genomen.
Meer lezen? Bekijk hier de volledige uitspraak van de Hoge Raad
Heeft u vragen over het verkrijgen van eigendom van grond door verjaring? Neem dan contact op met een van onze specialisten op het gebied van grondzaken. Zij helpen u graag verder.
Auteur: mr. Jolein Borst
E: info@benthemgratama.nl
T: 038-4280077
Fotografie: A.J. van der Kolk