Regelmatig krijgen wij de vraag voorgelegd van huurders en verhuurders of de huurprijs van hun pand niet naar beneden of naar boven kan. In overleg kan natuurlijk alles, maar vaak komen partijen daar niet onderling uit. Voor de beantwoording van wat dan de mogelijkheden zijn, is van belang om eerst te bepalen van welk soort bedrijfsruimte sprake is.
Indien er sprake is van dit soort bedrijfsruimte dan zijn partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst vrij in het bepalen van de huurprijs en tussentijdse verhogingsregelingen. Ook een huurprijs die afhankelijk is van de omzet van de huurder is toegestaan.
De contractsvrijheid kent echter zijn grens in de tijd, omdat na verloop van tijd de marktprijs te zeer kan afwijken van de overeengekomen huurprijs ondanks de indexeringsregeling. De wet kent voor deze situaties en voor de situatie dat de huurder juist een te hoge huurprijs betaalt een nadere huurprijsvaststellingsprocedure. Deze huurprijsvaststelling is mogelijk bij:
Huurder en verhuurder kunnen pas naar de rechter als zij vooraf het advies van een of meer deskundigen hebben gevraagd. Komen ze niet tot overeenstemming over de deskundige, dan kan de rechter worden gevraagd een deskundige te benoemen.
Een nadere vaststelling van de huurprijs door de rechter vindt alleen plaats indien de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Daartoe wordt gekeken naar het gemiddelde van de jaarhuurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan de dag van het instellen van de vordering. Discussies doen zich vervolgens vaak voor rond de vraag of sprake is van een vergelijkbaar pand. Factoren die hierbij van belang zijn:
De rechter bepaalt hoeveel en welke panden in de vergelijking worden betrokken. In de regel zal een rechter de deskundigen, gelet op hun kennis, intuïtie, ervaring en het feit dat ze onafhankelijk zijn, volgen in hun advies. Huurder en verhuurder moeten met goede, zwaarwegende argumenten komen, indien zij vinden dat een bepaald vergelijkingspand ten onrechte wel of niet in het advies is betrokken.
De huurprijs van deze bedrijfsruimte is vrij overeen te komen en voor een wijziging is geen wettelijke basis aanwezig zoals bij de 290-bedrijfsruimte. Alleen indien door de verhuurder (energiebesparende) verbeteringen zijn aangebracht als gevolg van een gemeentelijke aanschrijving, is tussentijds ook huurverhoging mogelijk; ook als dat niet in het contract is bepaald.
Bij alle andere redenen voor wijziging van de huurprijs is de inhoud van het contract bepalend. Meestal staat er een verhogings -en indexeringsclausule in de huurovereenkomst of toepasselijke algemene bepalingen (ROZ-model). Regelmatig leiden deze bepalingen tot interpretatiegeschillen tussen huurders en verhuurders. Sommige indexeringsmethodes leiden tot exorbitante huurstijgingen. Het is dus zaak om deze vooraf goed te (laten) checken.
Als in het huurcontract alleen een bepaling staat op basis waarvan de huurprijs jaarlijks geïndexeerd kan worden, dan is er daarbuiten geen huurverhoging mogelijk. Uitgangspunt is en blijft dat de huurder in beginsel onverkorte uitvoering van de huurovereenkomst mag verwachten en daarop zijn financieel beleid mag baseren. Dit kan anders zijn indien er sprake is van onvoorziene omstandigheden. En dan alleen als die dusdanig zijn dat de huurder in redelijkheid geen instandhouding van de huurovereenkomst en de huurprijs mag verwachten. Van deze situatie is bijna nooit sprake. Als de verhuurder in dit soort situaties een markthuurprijs wil bereiken, dan kan hij de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van de contractuele termijnen. Bij kantoorruimte is er geen huurbescherming, maar ’slechts’ ontruimingsbescherming. Dit kan vervolgens een drukmiddel voor de huurder zijn om toch met de verhuurder tot afspraken over de huurprijs te komen.
Het huurcontract is het vertrekpunt voor huurverhoging of -verlaging bij zowel de 290-bedrijfsruimte als de 230a-bedrijfsruimte. De mogelijkheden om buiten dit contract een huurverhoging of -verlaging te realiseren zijn bij 230a-bedrijfsruimte zeer beperkt (onvoorziene omstandigheden, redelijkheid en billijkheid). Bij 7:290-bedrijfsruimte bestaat een wettelijke huurprijsvaststellingsprocedure, waarbij in beginsel een deskundigenrapport uitkomst biedt voor de vraag of de huurprijs nog overeenstemt met vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Komen partijen daar niet uit, dan kan de rechter worden verzocht de huurprijs nader vast te stellen
Heeft u vragen over de mogelijkheid tot verhoging of verlaging van uw huurprijs? Of u nu huurder of verhuurder bent, wij kijken graag met u mee naar de mogelijkheden.
Middels een speciale nieuwsbrief houden wij u op de hoogte van zowel de ontwikkelingen van het wetsvoorstel ‘Dubbele bemiddelingskosten’ als ook van ander nieuws op het gebied van vastgoed/huurrecht.
Meld u hier aan voor de nieuwsbrief huurrecht:
Heeft u tussendoor vragen of wilt u advies, dan staan wij uiteraard voor u klaar. Neem gerust contact op met één van onze specialisten op het gebied van het vastgoed/huurrecht.
Auteur: mr. Ph.H. Elzerman
E: phhelzerman@benthemgratama.nl
T: 0384280078