Als koper kunt u voor vervelende verrassingen komen te staan na de aankoop van een onroerende zaak. U denkt dat de verkoper alle bijzonderheden over de zaak heeft verteld, maar niets blijkt minder waar. Om deze verassingen te voorkomen, heeft de koper verschillende bepalingen die bescherming bieden. Artikel 7:15 lid 1 Burgerlijk Wetboek is één van deze bepalingen. Op grond van dit artikel moet de verkoper zijn zaak vrij van bijzondere lasten of beperkingen aan de koper overdragen, tenzij de koper de last of beperking uitdrukkelijk heeft aanvaard.
Bij bijzondere lasten of beperkingen moet u denken aan een hypotheekrecht op een huis, het beslag op een zaak of een beperking die voortvloeit uit een huurovereenkomst. Het idee achter artikel 7:15 lid 1 Burgerlijk Wetboek is dat de verkoper meer kennis heeft dan de koper van bijzondere lasten en beperkingen die op een zaak rusten. Maar hoe zit dit als de overheid een last of beperking op de zaak heeft gelegd? Is het ook dan de taak van de verkoper om de zaak vrij van deze zogenaamde publiekrechtelijke last of beperking in eigendom over te dragen aan de koper? Want van een publiekrechtelijke last of beperking heeft de verkoper niet altijd meer kennis dan de koper. De Hoge Raad heeft in een arrest van 30 januari 2015 twijfels rond deze vraag weggenomen.
Op 30 januari jl. wijst de Hoge Raad een arrest over de verkoop van een bouwterrein dat gelegen is aan een rivier. Het bouwterrein ligt in een gebied waar de ‘Beleidsregels grote rivieren’ gelden. Op basis van deze beleidsregels moet overeenstemming worden bereikt met Rijkswaterstaat over de omvang van de bebouwing en over compenserende waterberging. Bovendien moeten op het bouwterrein watergebonden activiteiten worden uitgeoefend. Hier had de koper niet op gerekend! De vraag is nu of deze beleidsregels een bijzondere last of beperking van artikel 7:15 lid 1 Burgerlijk Wetboek opleveren, zodat de koper bescherming krijgt tegen deze beleidsregels.
Zoals hiervoor genoemd is het idee achter artikel 7:15 lid 1 Burgerlijk Wetboek: de koper is beschermd tegen bijzondere lasten en beperkingen, omdat de verkoper hier vaak meer kennis over heeft. Zo zal de verkoper over het algemeen weten dat er een hypotheekrecht op zijn huis rust of dat huurders het huis bewonen. Over publiekrechtelijke lasten of beperkingen die niet specifiek op één zaak betrekking hebben, weet de verkoper vaak niet veel meer dan de koper. Moeten we nu toch aannemen dat de verkoper de zaak vrij van de publiekrechtelijke last of beperking moet overdragen? Nee, zegt de Hoge Raad, niet altijd. Een algemeen besluit van de overheid, zoals beleidsregels, verordeningen of bestemmingsplannen, vallen niet onder artikel 7:15 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Pas als een besluit van de overheid specifiek is gericht aan de eigenaren van die ene zaak, dan valt het besluit onder artikel 7:15 lid 1 Burgerlijk Wetboek. In het geval van de koper van het bouwterrein aan de rivier gold een specifieke aanwijzing van overheidswege.
Op het verkochte rusten in beginsel altijd besluiten van algemene strekking, zoals een bestemmingsplan. Indien op het verkochte een specifieke bestuursrechtelijke last of beperking rust, is de koper beschermd indien hem/haar dit niet wordt meegedeeld. De koper kan in dat geval een geslaagd beroep op artikel 7:15 lid 1 Burgerlijk Wetboek doen. Voor de verkoper geldt: vertel alle bijzonderheden over het verkochte, zo voorkomt u dat u later in de problemen kunt raken.
Heeft u vragen over deze of andere onderwerpen met betrekking tot bestuursrecht, bouwrecht of onroerendgoedrecht? Neem gerust contact met ons op.
Auteur: mr. C.E. (Corneline) van Staveren
Tel: 038 – 4280090
E-mail: info@benthemgratama.nl