Bij een te hoge huur kan de huurder ervoor kiezen om een procedure te starten met als inzet een verlaging van de huurprijs. Ook de verhuurder kan – indien hij van mening is dat de huur te laag is – de rechter verzoeken om de huurprijs aan te passen. Wie voert het deskundigenonderzoek uit nu de bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) niet meer bestaat? En hoe gaat de rechter in procedures om met de rol van de (nieuwe) deskundige?
In een procedure toetst de rechter de huurprijs aan de hand van huurprijzen van vergelijkbare panden. Hiervoor is een deskundigenadvies noodzakelijk. Zonder dit deskundigenadvies kan de huurder of verhuurder geen procedure starten. Als partijen niet samen een deskundige kunnen (of willen) benoemen, dan zal de rechter op verzoek een deskundige benoemen. Met het deskundigenadvies kan de huurder of verhuurder een huurprijsaanpassing vorderen bij de kantonrechter.
Voor 1 januari 2014 benoemde de rechter in vrijwel alle gevallen de BHAC als deskundige, maar sinds de opheffing van de BHAC is de rechter genoodzaakt andere deskundigen te benoemen. Veel voormalige commissieleden van de BHAC (veelal makelaars en taxateurs) zijn onder een andere naam verder gegaan, zoals het adviesbureau ‘Bedrijfshuuradvies’ te Amersfoort. Het is nog niet duidelijk of deze voortgezette samenwerkingsverbanden van voormalige BHAC-leden de taak van de BHAC zullen overnemen, maar het lijkt er wel op.
De wijze waarop de deskundige zijn onderzoek uitvoert en de conclusies van het onderzoek zijn van doorslaggevende betekenis voor de uitkomst van de procedure. Aan de hand van een recente uitspraak licht ik dit toe.
In deze procedure benoemde de rechter een deskundige die vervolgens een deskundigenadvies heeft opgesteld. Na het deskundigenadvies mochten partijen zich uitlaten over dit advies en stelde de rechter uiteindelijk de huurprijs vast. De deskundige had in zijn rapport een aanzienlijk lagere huurprijs geadviseerd. Op grond van dit verzoek vorderde de huurder vervolgens een huurprijsaanpassing. In de procedure discussieerden partijen flink over de wijze waarop het advies tot stand is gekomen. Zowel huurder als verhuurder hadden bezwaren geuit tegen bepaalde door de deskundige in aanmerking genomen vergelijkingspanden.
Partijen mogen zelf vergelijkingspanden aandragen en daarnaast zal de deskundige op zoek gaan naar vergelijkingspanden. Het is vrijwel onmogelijk om identieke panden te vinden als het ijkpand en vanzelfsprekend zullen er altijd verschillen zijn. Het is dan de taak van de deskundige om op een juiste wijze rekening te houden met die verschillen bij het opstellen van zijn advies.
De kantonrechter oordeelde dat de door hem benoemde deskundige vanwege zijn specifieke deskundigheid, ervaring en intuïtie bij uitstek in staat was om op een juiste wijze rekening te houden met de verschillen tussen de vergelijkingspanden en het ijkpand. Ook neemt de deskundige in de procedure een onafhankelijke plaats in, aldus de kantonrechter. Het deskundigenadvies van de door de rechter benoemde deskundige was in deze zaak dus maatgevend, ondanks de bezwaren van partijen tegen de door de deskundige uitgekozen vergelijkingspanden. Lees hier het volledige oordeel van de kantonrechter.
Voordat u een procedure start waarin u de rechter vraagt om uw huurprijs aan te passen, is het van belang dat u een goed inzicht krijgt in de huurprijzen van vergelijkbare panden. Benthem Gratama heeft contacten met veel makelaars en taxateurs in de regio Zwolle en kan u met hen in contact brengen.
Besluit u om een procedure te starten, dan kan één van onze huurrechtadvocaten na een positief deskundigenadvies en vooruitlopend op de nieuwe huurprijs in een kort geding alvast een voorschot vorderen op de nieuwe huurprijs.
Wilt u meer informatie, neem dan contact op met een van onze huurrechtspecialisten. T: 038 428 0077