Bij de koop van een huis maken partijen vaak gebruik van de zogenaamde NVM-modelakte. In deze modelakte staan een aantal gangbare bepalingen zoals de boete die wordt opgelegd in het geval één van de partijen (verplichtingen uit) de koopovereenkomst niet nakomt. Komt het echter tot een geschil over de nakoming van de koopovereenkomst, dan is het voor velen niet duidelijk welke boeteclausules wanneer gelden. Wij leggen het u stap voor stap uit.
Artikel 10 van de NVM-modelakte gaat nader in op de boetes die partijen zijn verschuldigd als (verplichtingen uit) de koopovereenkomst niet worden nagekomen. Het betreft de volgende bepalingen:
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van X [meestal 10% van de koopsom] verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoedingen en vergoeding van kosten van verhaal.
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.
Voor velen klinken bovenstaande bepalingen als juridische hocuspocus. Kort gezegd wordt in artikel 10.2 een ontbinding gevraagd en een boete opgelegd na de ingebrekestelling. In artikel 10.3 wordt eerst nakoming gevraagd en een boete opgelegd. Een eventuele ontbinding van de overeenkomst kan in een later stadium nog volgen.
Er bestaat enige onduidelijkheid over de boeteclausule indien de verkoper de koopovereenkomst ontbindt nadat hij eerst nakoming van de koper heeft gevorderd. Is de koper dan enkel de boete uit artikel 10.2 verschuldigd of (ook) de boete uit artikel 10.3? Twee actuele uitspraken geven meer duidelijkheid hierover.
In de eerste casus stelt de verkoper de koper in gebreke, vordert nakoming, ontbindt vervolgens de koopovereenkomst en vordert een boete van 3 promille per dag op grond van artikel 10.3. De koper is echter van mening dat de boete overeenkomstig artikel 10.2 lager dient te zijn omdat tenslotte de koop is ontbonden. De rechtbank oordeelt dat de verkoper terecht de boete op grond van artikel 10.3 vordert. Hij heeft immers de koper in gebreke gesteld en om nakoming verzocht voordat hij de overeenkomst ontbond. Wel matigt de rechter de boete van € 56.115 tot € 30.000. Reden hiervoor is onder meer de geruime tijd die tussen het laatste verzoek om nakoming en het verzoek tot ontbinding lag, én het feit dat de schade van de verkoper niet in de buurt kwam van € 56.115.
In de tweede casus stelt de verkoper, de partij die de koopovereenkomst ontbindt, dat de boetes van 10.2 en 10.3 naast elkaar kunnen worden gevorderd. De rechtbank verwerpt deze stelling. Nu de verkoper in de eerste instantie om nakoming heeft verzocht, kan hij enkel de boete in artikel 10.3 vorderen. Deze ‘dagboete’ komt hier neer op een bedrag van € 390.780. De rechtbank matigt ook hier het gevorderde bedrag omdat de schade van de verkoper wederom niet in de buurt komt van het gevorderde.
Voorgaande cases illustreren het beeld dat breed in de rechtspraak naar voren komt. Als een verkoper eerst nakoming van de overeenkomst vordert en in een later stadium ontbindt, dan is enkel nog de boete uit artikel 10.3 van de NVM-koopovereenkomst verschuldigd. De verkoper kan naast deze boete niet ook nog eens de boete uit artikel 10.2 vorderen. Omdat het hier gaat om een zogenaamde ‘dagboete’ kan dit bedrag hoog oplopen. Echter, we zien in de praktijk dat de rechter steeds vaker bereid is deze boete te matigen.
Gaat u een koopovereenkomst afsluiten, dan adviseer ik u om – ervan uitgaande dat de verkoper geen afstand wilt doen van deze boeteclausules – op voorhand expliciet in de overeenkomst op te nemen dat de dagboete en de gefixeerde boete in elk geval niet naast elkaar kunnen worden gevorderd. Daarbij kunt u laten opnemen dat het aan dagboetes verschuldige bedrag nimmer het totaalbedrag van de gefixeerde boete overstijgt.
Auteur: Bram van de Kam
Tel: 038 428 00 77
E-mail: info@benthemgratama.nl