Waarmee kunnen we u helpen?

-

Wanneer verjaart beroep op vernietiging beding huurovereenkomst?

In een huurovereenkomst staan de afspraken die de huurder en verhuurder met elkaar zijn overeengekomen. Dergelijke afspraken – ook wel bedingen genoemd –  moeten ook voldoen aan de wet- en regelgeving. Men kan binnen de verjaringstermijn een beroep doen op de vernietigbaarheid van bedingen in de huurovereenkomst indien deze in strijd zijn met het (semi-)dwingend recht. Maar wanneer gaat de verjaringstermijn in?

Verjaringstermijn beroep op vernietigbaarheid huurbeding

Een beroep op vernietiging van een beding verjaart volgens artikel 3:52 lid 1 BW na 3 jaar. De Hoge Raad bepaalde op 9 augustus 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BZ9951) in een arrest dat de verjaringstermijn aanvangt op het moment dat degene die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen. In de praktijk betekent dit veelal de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

Vernietiging beding indeplaatstelling

In een huurovereenkomst kunnen verschillende bedingen worden opgenomen, bijvoorbeeld dat de huurder geen indeplaatsstelling kan vorderen. Dit betekent dat de oorspronkelijke huurder de huurovereenkomst – door bijvoorbeeld verkoop van zijn bedrijf in het gehuurde – niet aan een derde mag overdragen zonder dat de verhuurder daarvoor toestemming verleend. Een dergelijk beding is in strijd met de bepaling van semi-dwingend recht in artikel 7:307 BW. Dit artikel bepaalt namelijk dat de huurder kan vorderen dat hij gemachtigd wordt om een derde als huurder in zijn plaats te stellen. Dit betekent dat het afwijkende beding in de huurovereenkomst vernietigbaar is, mits de huurder het beroep op vernietiging wel tijdig – binnen 3 jaar na aanvang van de huurovereenkomst – doet.

 Verjaring beroep op vernietiging

Als de huurder in bovengenoemde kwestie 5 jaar na aanvang van de huurovereenkomst zou besluiten dat hij graag een derde als huurder in de plaats zou willen stellen, krijgt hij dit -indien de verhuurder medewerking weigert – hoogstwaarschijnlijk niet meer voor elkaar. De huurovereenkomst sluit indeplaatsstelling immers uit en hoewel dit beding in strijd met semi-dwingend recht is, kan dit beding niet meer vernietigd worden omdat het beroep op vernietiging inmiddels is verjaard.

Check uw huurovereenkomst

Om verjaring voor te zijn, raden wij u aan om uw huurovereenkomst kort na de aanvang te laten controleren op bedingen die in strijd zijn met semi-dwingend recht en deze zo nodig te (laten) vernietigen. Doet u dit niet tijdig dan loopt u het risico dat u geen beroep meer kunt doen op rechten die u op basis van de wet wel heeft, maar die in uw huurovereenkomst zijn uitgesloten.

Wilt u meer informatie, neem dan contact op met mr. E. Wijnne-Oosterhof,  één van onze huurrechtspecialisten.

U gebruikt een verouderde browser van Internet Explorer die niet meer wordt ondersteund. Voor optimale prestaties raden wij u aan om een nieuwere browser te downloaden. Hiervoor verwijzen wij u door naar:

browsehappy.com sluiten