Het wetsvoorstel ‘Wet kwaliteitsborging voor het bouwen’ is op 21 februari 2017 aangenomen door de Tweede Kamer. De term ‘Wet kwaliteitsborging voor het bouwen’ suggereert dat er sprake is van een aparte wet. Dat is niet zo. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (hierna: ‘Wet kwaliteitsborging’) wijzigt bestaande publiekrechtelijke en privaatrechtelijke wetgeving en is geen aparte wet. De wijzigingen in bestaande wetgeving betreffen artikelen uit de Woningwet, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (wabo) en het Burgerlijk Wetboek (BW).
Het doel van de ‘Wet kwaliteitsborging’ is dat de bouwwereld zelf een systeem van kwaliteitsborging ontwikkelt. De wetgever wil de kwaliteit van de bouw verbeteren en de faalkosten te verminderen. Het is de bedoeling dat de toetsing door de gemeente van een aanvraag om een omgevingsvergunning afneemt. Dus een overheveling van publiekrechtelijke taken naar de markt. Echter, of aannemers en opdrachtgevers erop vooruit gaan, valt nog te bezien.
Over het (ingewikkelde) systeem van kwaliteitstoetsing dat de wetgever voor ogen heeft, zullen we in volgende artikelen meer schrijven.
De Wet kwaliteitsborging wil ook de positie van opdrachtgevers te versterken. De wijzigingen die hierop betrekking hebben, worden verwerkt in het BW. In dit artikel bespreken we enkele wijzigingen van het BW. Deze wijzigingen betreffen de aansprakelijkheid van de aannemer na de oplevering en de waarschuwingsplicht. Bedacht dient te worden dat de bepalingen in het BW over aanneming van werk betrekking hebben op alle soorten aanneming van werk. De wijzigingen van de wet kwaliteitsborging hebben enkel betrekking op de aanneming van werk met betrekking tot bouwwerken.
Het huidige artikel 7:758 BW bepaalt dat de aannemer van een werk na oplevering alleen aansprakelijk is voor verborgen gebreken. De aansprakelijkheid van de aannemer wordt in de wet kwaliteitsborging verruimd ten aanzien van bouwwerken.
De aannemer van een bouwwerk is straks na oplevering aansprakelijk voor verborgen -én zichtbare gebreken. De aannemer is dus ook aansprakelijk voor gebreken die niet op het proces verbaal van oplevering zijn gemeld maar wel zichtbaar waren tijdens de oplevering, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen.
In overeenkomsten met consumenten kan de aannemer niet afwijken van deze wettelijke bepaling. De positie van de consument wordt dus versterkt door de wet kwaliteitsborging. De aannemer mag in overeenkomsten met zakelijke opdrachtgevers wel afwijken van de wet kwaliteitsborging en zijn aansprakelijkheid beperken tot verborgen gebreken.
Het huidige artikel 7:754 BW bepaalt dat de aannemer van een werk de opdrachtgever moet waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. De wet kwaliteitsborging voegt hieraan toe dat de aannemer van een bouwwerk de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig moet waarschuwen. De aannemer moet de opdrachtgever dus waarschuwen met een duidelijke brief of een e-mailbericht.
Voor de schriftelijke waarschuwingsplicht geldt dat de aannemer jegens de consument niet kan afwijken van deze bepaling. De aannemer mag in overeenkomsten met zakelijke opdrachtgevers wel afwijken van de schriftelijke waarschuwingsplicht. Op zichzelf blijft de waarschuwingsplicht dus gewoon bestaan.
De wet kwaliteitsborging voegt een schriftelijke waarschuwing toe, maar geeft ook richting aan de inhoud van de waarschuwingsplicht. De wet kwaliteitsborging bepaalt namelijk dat de aannemer bij de waarschuwing moet wijzen op de “gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst”. Dit is een cryptische tekst die verder niet wordt toegelicht in de Memorie van Toelichting bij de wet. Dat komt omdat de tekst via een amendement (1) aan de wet kwaliteitsborging is toegevoegd. Het amendement geeft wel een korte toelichting. Daar wordt met name ingegaan op de situatie dat de opdrachtgever de waarschuwing van de aannemer in de wind slaat. Wat heeft dat voor gevolgen voor de uitvoering van de overeenkomst?
Volgens het amendement zal de aannemer in dat geval de opdracht moeten weigeren. Als hij dat niet doet dan is hij alsnog aansprakelijk voor gebreken. Naar mijn mening schiet het wetsvoorstel op dit punt door. Het lijkt mij logischer dat een opdrachtgever die een waarschuwing in de wind slaat op de blaren moet zitten en niet de aannemer.
Een punt van aandacht is de waarschuwingsplicht gedurende aanbestedingsprocedures. De aannemer mag immers in de meeste aanbestedingsprocedures niet één op één communiceren met de opdrachtgever. Dat lijkt te wringen met het vereiste van een schriftelijke waarschuwing. Vooralsnog zullen aannemers zich dan moeten behelpen met een opmerking in de Nota van Inlichtingen.
Door de wijziging in het BW wordt de positie van de opdrachtgever versterkt. Dat geldt met name voor de consument opdrachtgever.
In het volgende artikel zullen we ingaan op het opleveringsdossier (artikel 7:757a BW) en het nieuwe artikel 7:765a BW over verzekeringen dat alleen geldt voor de bouw van een woning voor een consument.
Heleen s’Jacob
Heeft u nog vragen over deze en/of andere onderwerpen op het gebied van bouw- en aanbestedingsrecht? Neem dan gerust contact op met mr. H.N. (Heleen) s’Jacob, specialist Bouw- en Aanbestedingsrecht.
Auteur: mr. H.N. (Heleen) s’Jacob
T: 038 428 00 71
E: hnsjacob@benthemgratama.nl