Zijn bemiddelingskosten bij de verhuur van woonruimte toegestaan?

Huurders die op zoek zijn naar een woning, etage of kamer zijn vaak aangewezen op bemiddelingsbureau’s die voor het ‘regelen’ van de woonruimte meestal een courtage in rekening brengen  ter grootte van een maandhuur. Zijn deze (vaak hoge) bemiddelingskosten wel toegestaan? De rechtspraak hierover is verdeeld. Er zijn huurders die via een procedure de betaalde courtage terug hebben gevorderd. De kantonrechters oordelen echter verschillend.

Uiteenlopende uitspraken omtrent terugvorderen van bemiddelingscourtage

De kantonrechters die de vordering van de huurder toewezen, hadden o.a. de volgende overwegingen:

1. Er is sprake van tweezijdige bemiddeling (Ook wel: ’het dienen van twee heren’). Dit betekent dat de bemiddelaar zowel in opdracht van de verhuurder als in opdracht van de huurder bemiddelt bij dezelfde huurovereenkomst.
2. Als er tweezijdig bemiddeld wordt bij de verhuur van een zelfstandige woning door een particuliere opdrachtgever, is er sprake van een vernietigbare afspraak (zie artikel 7:417 lid 4 BW). Zelfs als de huurder schriftelijk heeft ingestemd met deze tweezijdige bemiddeling, is de afspraak omtrent courtage dan niet geldig en kan de huurder zich daarop beroepen.Er zijn kantonrechters die van mening zijn dat het afspreken van zo’n courtage niet rechtsgeldig is, omdat er sprake is van een situatie waarbij de toekomstige huurder niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert ten opzichte van de verhuurder (en/of bemiddelaar). Er wordt een zogenaamd niet redelijk voorstel afgesproken in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW. Het voordeel (het vinden van woonruimte) staat niet in redelijke verhouding tot de daarvoor te verrichten tegenprestatie (een maandhuur). Zo’n afspraak is op grond van de wet nietig.

De kantonrechters die de vordering van de huurder afwezen, oordeelden dat:

1. Artikel 7:417 lid 4 BW niet van toepassing is omdat er niet tweezijdig bemiddeld is. De huurder heeft in deze gevallen – na gemotiveerde betwisting van de bemiddelaar – niet kunnen bewijzen dat de bemiddelaar ook in opdracht van de verhuurder optrad.
2. De door de huurder verschuldigde courtage is geen onredelijk voordeel, omdat er geen sprake is van een verwaarloosbare tegenprestatie. De bemiddelaar heeft in deze gevallen een duidelijke tegenprestatie verricht. Hij heeft de woonruimte bezichtigd en geïnspecteerd en het huurcontract opgesteld.
3. De huurder wist van de courtage en door deze kenbaarheid is er geen sprake van een onredelijk voordeel.

Concept wetsvoorstel Dubbele Bemiddelingskosten

Er is dus duidelijk sprake van rechtsonzekerheid door deze verdeelde rechtspraak. De NVM heeft inmiddels ook de noodklok geluid omdat zij van mening is dat er veel bemiddelaars actief zijn die ten onrechte courtage aan huurders in rekening brengen en de verhuurder daardoor bijna niets laten betalen of juist van beide partijen courtage vragen. In mei 2014 heeft Minister Opstelten het wetsvoorstel ‘Dubbele bemiddelingskosten’ opgesteld waarin tot uitdrukking wordt gebracht dat ook bij onzelfstandige woonruimte (dus bijvoorbeeld kamer- of etagehuur) bij tweezijdige bemiddeling een verbod op courtageberekening aan de huurder geldt. Daarbij zou het niet relevant moeten zijn of de verhuurder aan de bemiddelaar loon verschuldigd is of niet. Dit wetsvoorstel is nog niet bij de Tweede Kamer ingediend.

Onduidelijkheid ten aanzien van tweezijdige bemiddeling blijft voorlopig

Het is maar de vraag of met dit wetsvoorstel het in rekening brengen van (te) hoge courtage door bemiddelaars wordt voorkomen. Onduidelijk blijft namelijk of er bijvoorbeeld ook sprake is van tweezijdige bemiddeling wanneer woonruimte via (de website van) een bemiddelaar te huur wordt aangeboden. Sommige kantonrechters gaan daar niet van uit, waardoor ook geen sprake kan zijn van een courtageverbod aan huurders. Huurders blijven dan noodgedwongen instemmen met betaling van te hoge courtage.

Ook voor verhuurders die gebruik maken van een bemiddelingsbureau is het beter als er duidelijkheid komt.Als de bemiddelaars/makelaars de kosten niet meer bij de huurder kunnen neerleggen, zullen zij de kosten voor bemiddeling doorberekenen aan de verhuurder. De NVM dringt aan op duidelijkheid om het imago van de huurmarkt te bewaken en juridische problemen te voorkomen.

Vóórdat het wetsvoorstel (mogelijk) in werking treedt, is het zowel voor tussenpersonen als huurders aan te bevelen zich tijdig en goed te laten informeren over de (on)mogelijkheden bij het dienen van twee heren. Wij voorzien u graag van advies.

Wilt u op de hoogte blijven?

Middels een speciale nieuwsbrief houden wij u op de hoogte van zowel de ontwikkelingen van het wetsvoorstel ‘Dubbele bemiddelingskosten’ als ook van ander nieuws op het gebied van vastgoed/huurrecht.

Meld u hier aan voor de nieuwsbrief huurrecht:

Heeft u tussendoor vragen of wilt u advies, dan staan wij uiteraard voor u klaar. Neem gerust contact op met één van onze specialisten op het gebied van het vastgoed/huurrecht.

Auteur: mr. Ph.H. Elzerman
E: phhelzerman@benthemgratama.nl
T: 0384280078