In mei dit jaar gaf het Europese Hof van Justitie antwoorden op vragen over oneerlijke bedingen in een standaard ROZ-huurovereenkomsten voor woonruimte. In de algemene bepalingen van een dergelijke standaard overeenkomst staat opgenomen dat de huurder bij het niet nakomen van de huurverplichting een boete krijgt opgelegd door de verhuurder. In september 2011 heeft een huurder het Hof van Amsterdam verzocht de boete te matigen omdat de boete was opgelopen tot meer dan de huurschuld. Deze zaak was voor het Hof van Amsterdam reden om vragen te stellen aan het Europese Hof van Justitie over oneerlijke bedingen.
Het Hof van Amsterdam vroeg of een huurovereenkomst voor woonruimte, die wordt gesloten tussen een professionele verhuurder en een particulier, valt onder het bereik van de Europese richtlijn over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Het Europese Hof van Justitie antwoordde hierop bevestigend. De bescherming voor een huurder is van bijzonder belang onder meer omdat huisvesting een essentiële behoefte is en de huur veelal één van de belangrijkste uitgavenposten is.
Het Europese Hof van Justitie heeft tevens beslist dat de nationale rechter ambtshalve moet toetsen of er sprake is van zo’n oneerlijk (boete)beding in huurovereenkomsten. Is de rechter van oordeel dat het (boete)beding oneerlijk is, dan dient de rechter dit beding buiten toepassing te laten. Dit betekent dat indien een huurder bijvoorbeeld slechts een beroep doet op matiging van een contractuele boete, en niet op de vernietigbaarheid van het boetebeding, de rechter kan volstaan met matiging. De rechter moet het beding in dat geval nietig verklaren. Van belang is dat de beslissing van de rechter partijen niet mag overrompelen omdat er nooit over gesproken is. Beide partijen mogen hun standpunt toelichten en aangeven om welke redenen het beding al dan niet oneerlijk is.
De beslissing van het Europese Hof van Justitie heeft tot gevolg dat bedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte nu een zwart-wit verhaal worden. Immers, als de nationale rechter beslist dat een (boete)beding oneerlijk is, wordt dit beding in zijn geheel buiten toepassing gelaten. Het wordt dus een win of verlies situatie voor zowel verhuurders als huurders; een kwestie van alles of niets.
Auteur: Mr. Ph.H. (Philine) Elzerman
Brondocumenten: ECL:NL:XX:2013:CA2493, Uitspraak, Hof van Justitie van de Europese Unie (Eerste Kamer), 30-05-2013