Executieveilingen onroerende zaken per 1 januari 2015 via internet

De Tweede Kamer heeft eerder dit jaar een wetsvoorstel gedaan met als inzet het transparanter en voor een breder publiek toegankelijk maken van executoriale veilingen van onroerend goed (bijvoorbeeld in het geval van een faillissement). De Eerste Kamer heeft het voorstel in september dit jaar aangenomen. Er komen een aantal wetswijzigingen die op 1 januari 2015 in werking zullen treden.

Belangrijke wijzigingen zijn o.a.:

Aankondiging van de veiling op één of meer algemeen toegankelijke websites

De wetswijzigingen moeten zorgen voor transparantere executieveilingen die voor een breder publiek toegankelijk zijn, zodat er een zo hoog mogelijke opbrengst behaald kan worden. Internet gaat daarbij een belangrijke rol spelen; niet alleen de informatie over de veiling wordt beschikbaar gesteld via internet, maar ook het bieden kan vanaf 1 januari 2015 via internet. De Stichting Notarieel Instituut Internetveilen is op een aantal regioveilingen al begonnen met het aanbieden van zogenaamde ’hybride veilingen’ (veilingen waarin zowel in de zaal als op internet kan worden geboden).

Termijn bekendmaking veilingvoorwaarden verlengd

De voorwaarden van de veiling moeten eerder bekend worden gemaakt, namelijk 30 dagen voor de veiling. De oude termijn was 8 dagen.

Transparantere veilingkosten

Voor potentiële kopers moet het vooraf duidelijk zijn wat de maximale kosten zullen zijn en hoe deze kosten verdeeld zijn tussen de executerende partij en de koper. Deze kosten bestaan uit:

• Overdrachtsbelasting of BTW
• Notariskosten
• Kosten die het Kadaster in rekening brengt en
• Kosten van een eventuele ontruiming

Huurbeding verplicht

Voorafgaand aan de veiling van een woning is de hypotheekhouder verplicht het huurbeding (*) in te roepen, tenzij:

• Er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat de woning in verhuurde staat meer opbrengt bij een openbare verkoop of;
• Er in verhuurde staat voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt te voldoen.
• Het huurbeding hoeft uiteraard niet te worden ingeroepen als er geen huurders zijn op het moment van bekendmaking van de veiling.

Verder gaat de ontruimingstermijn voor huurders van 1 jaar naar 3 maanden.

Bezichtiging te veilen woning eenvoudiger

Een andere belangrijke wijziging is dat het onder de nieuwe regels makkelijker wordt om een woning te bezichtigen. Onder het huidige systeem is het vaak lastig om van tevoren een woning te bezichtigen. Per 1 januari 2015 moeten hypotheekgevers (zoals banken) en de gebruikers van de woning echter verplicht hun medewerking verlenen aan het bezichtigen van de te veilen woning.

Verzoek onderhandse verkoop nu ook mogelijk voor executoriaal beslaglegger

Tenslotte kan onder de nieuwe regels ook de executoriale beslaglegger een verzoek indienen tot onderhandse verkoop, dus zonder een openbare veiling (wat vaak tot een hogere opbrengst leidt). Onder de oude regels mochten alleen de hypotheekhouder en de hypotheekgever een dergelijk verzoek indienen.

Samenvatting

In het nieuwe systeem is een grotere rol weggelegd voor het internet als informatie- en veilingmedium. Het kopen van onroerend goed op een executoriale veiling wordt daardoormakkelijker, toegankelijker en transparanter, met name voor particuliere kopers. Mijns inziens is dit een stap in de goede richting. Het is een noodzakelijke modernisering van een ouderwets en weinig gebruiksvriendelijk systeem. Op dit moment is het vooral een groep
(semi-)professionele onroerend goed handelaren die de ins en outs ervan kent. Daar gaat (hopelijk) verandering in komen!

Wilt u meer weten over deze of andere onderwerpen op het gebied van onroerendgoedrecht? Neem gerust contact op.

Auteur: mr. J. (Joost) Meyer
T: 038 4280077
E: jmeyer@benthemgratama.nl

(*) Het huurbeding wordt vrijwel altijd opgenomen in een hypotheekakte en geeft de bank de mogelijkheid om een eventuele huurovereenkomst op te zeggen op het moment dat het onderpand (de woning) executoriaal geveild gaat worden.